Quórum, mayorías y actas en la asamblea de la junta de propietarios

En un edificio de Jesús María la junta directiva convocó por el grupo de WhatsApp, un domingo por la noche, a una asamblea para el martes. Asistieron doce vecinos, aprobaron una cuota extraordinaria para pintar la fachada y firmaron el acta en una hoja suelta. Dos meses después, un propietario que no asistió se negó a pagar y cuestionó todo: el plazo de la convocatoria, el medio usado y el acta.

No es un caso raro. La mayoría de los problemas de una asamblea no vienen de lo que se decide, sino de cómo se convoca, cómo se cuenta el quórum y cómo se documenta. Un acuerdo mal tomado no se puede inscribir en SUNARP, se puede impugnar y, sobre todo, divide al edificio.

Esta guía resume las reglas vigentes a octubre de 2026 y te deja un checklist y un modelo de agenda.

En resumen

• Hoy rigen la Ley 27157, su reglamento (D.S. 035-2006-VIVIENDA) y, primero, el reglamento interno de tu edificio. El DL 1568 todavía no está vigente.
• Convoca el presidente, con al menos 5 días naturales de anticipación, por un medio con constancia de entrega y con carteles en el edificio.
• El quórum y las votaciones se cuentan por porcentajes de participación, no por personas. Quien está inhabilitado por deudas no cuenta.
• Disponer de bienes comunes requiere dos tercios de las participaciones. El mantenimiento, mayoría simple.
• Sin una regla en el reglamento interno, la sesión virtual es riesgosa. El acta va en un libro de actas legalizado por notario.

Qué norma aplica hoy

La base es la Ley 27157 y el Texto Único Ordenado de su reglamento, aprobado por el D.S. 035-2006-VIVIENDA¹. El Decreto Legislativo 1568, que crea el nuevo régimen de propiedad horizontal, se publicó el 28 de mayo de 2023, pero entra en vigencia 180 días calendario después de que se publique su reglamento². En agosto de 2026 ese reglamento aún no se había publicado y un juzgado ordenó al Ministerio de Vivienda emitirlo³. Por eso, hoy tu asamblea se rige por las reglas antiguas.

La primera referencia es siempre el reglamento interno inscrito. La ley se aplica cuando el reglamento interno no dice nada⁴. Ten una copia a la mano antes de convocar.

Asamblea ordinaria y extraordinaria

El reglamento interno debe regular las sesiones ordinarias y extraordinarias, el quórum, las votaciones y los acuerdos de la junta de propietarios¹. En la práctica:

• Ordinaria: la que el reglamento interno fija con periodicidad (por ejemplo, una vez al año) para aprobar cuentas, presupuesto y elegir a la junta directiva.
• Extraordinaria: la que se convoca cuando hace falta, por ejemplo una obra urgente o una cuota extraordinaria.

Quién convoca y cómo

Salvo que el reglamento interno diga otra cosa, convoca el presidente, con una anticipación no menor de 5 días naturales. El aviso va por carta, esquela, correo electrónico u otro medio que deje constancia de entrega, y además en carteles en lugares visibles del edificio. Debe indicar día, hora, lugar y temas a tratar. Si la sesión no se celebra, se vuelve a convocar dentro de los 3 días naturales siguientes¹.

Casos especiales que ha resuelto el Tribunal Registral⁵:

• El último presidente inscrito con mandato vencido puede convocar, pero solo para elegir al nuevo presidente o junta directiva.
• Si no hay presidente inscrito o su mandato venció, pueden convocar los propietarios que sumen el 25% de las participaciones, para cualquier tema que indiquen en la convocatoria.
• La sesión se hace en el edificio. Solo se acepta otro lugar si es materialmente imposible reunirse allí por falta de espacio.

Un mensaje en el grupo de WhatsApp no reemplaza la convocatoria formal si el reglamento interno no lo prevé⁴.

Quórum: se cuenta por porcentajes

El reglamento de la Ley 27157 no fija un quórum general. Lo fija tu reglamento interno¹. Muchos reglamentos internos exigen, en primera convocatoria, más del 50% de las participaciones y, en segunda, sesionan con los asistentes. Revisa el tuyo.

Dos reglas que no dependen del reglamento interno:

• Propietario inhabilitado: el que debe 3 o más cuotas ordinarias o 1 extraordinaria al momento de la convocatoria puede asistir con voz, pero sin voto, y no se cuenta para el quórum¹.
• Quién vota: votan los propietarios con derecho inscrito. Los inquilinos y ocupantes participan con voz, pero sin voto⁴.

Mayoría simple y mayoría calificada

Salvo que el reglamento interno diga otra cosa, la mayoría calificada es el voto de propietarios que representen dos tercios de las participaciones sobre los bienes comunes, incluidos los porcentajes de quienes renunciaron a la junta¹. Ojo: son dos tercios del total del edificio, no de los asistentes.

Si se aprueba transferir un bien común, el acuerdo se notifica por carta notarial a quienes no asistieron, que tienen 20 días hábiles para expresar su discrepancia¹.

Ejemplo: Edificio Las Magnolias, Jesús María

Tiene 24 departamentos. Su reglamento interno pide más del 50% en primera convocatoria y mayoría simple de los presentes para acuerdos ordinarios.

Quórum:

• Participaciones de los asistentes: 54.20%
• − Un departamento inhabilitado (debe 3 cuotas): 4.10%
• = Participaciones que cuentan: 50.10%. Hay quórum en primera convocatoria.

Votación para pintar la fachada (mantenimiento):

• A favor: 31.40% + En contra: 18.70% = 50.10%
• Se aprueba por mayoría simple.

Cuota extraordinaria aprobada de S/ 18,000. Al departamento 302, con 4.10% de participación, le toca:

• S/ 18,000 × 4.10% = S/ 738

Ceder la azotea a una empresa de antenas es cesión en uso de un bien común: necesita 66.67% del total. Con 50.10% presente no se puede aprobar, aunque todos voten a favor. Hay que volver a convocar y conseguir más asistencia o poderes.

Representación con carta poder

Los propietarios pueden hacerse representar según lo que diga el reglamento interno. La representación se da por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que sea un poder por escritura pública¹. Una carta poder útil indica el nombre del propietario, el departamento, el representante con su DNI, la fecha de la sesión y si vota libremente o según instrucciones. Si tu reglamento interno exige firma legalizada, cúmplelo.

Asambleas virtuales: qué dice la norma hoy

El reglamento de la Ley 27157 dice que las sesiones se celebran necesariamente en el edificio¹. Durante la pandemia, el Tribunal Registral aceptó una sesión virtual de junta de propietarios aunque el reglamento interno no la previera, aplicando por analogía el Decreto de Urgencia 100-2020 (Resolución 026-2021-SUNARP-TR-T)⁷.

Ese decreto fue derogado por la Ley 31194. Para asociaciones, el Tribunal Registral ha dicho que, fuera de un estado de excepción, solo se admiten sesiones virtuales si el estatuto las regula expresamente⁸. Especialistas aplican el mismo criterio a las juntas: sin regla en el reglamento interno, la sesión debe ser presencial y el voto por WhatsApp no vale⁴.

El DL 1568 sí reconoce las sesiones virtuales, según el reglamento interno², pero aún no está vigente. Si quieres asambleas virtuales seguras, modifica primero el reglamento interno: plataforma, forma de identificar a cada propietario, cómo se vota y quién firma el acta.

Libro de actas, firma y legalización

Las sesiones y acuerdos deben constar en un libro de actas legalizado conforme a ley¹. La legalización (apertura) la hace un notario. Para inscribir actos en SUNARP, el acta debe estar en ese libro⁹.

Cada acta indica lugar, fecha y hora; los propietarios presentes con sus porcentajes; quiénes actuaron como presidente y secretario; la agenda; cómo se votó y qué se acordó. La firman el presidente, el secretario (o la junta directiva) y todos los participantes, salvo que el reglamento interno facilite la firma¹. Para que el presidente represente a la junta en juicio basta la copia certificada notarial del acta de su nombramiento¹.

Cómo impugnar un acuerdo

Ni la Ley 27157 ni su reglamento fijan un plazo propio para impugnar. Para cualquier controversia, el reglamento exige intentar antes una conciliación extrajudicial¹.

El DL 1568, cuando entre en vigencia, dirá quién puede impugnar (los que votaron en contra, los que no asistieron y los privados ilegítimamente de votar) y aplicará el artículo 92 del Código Civil². Ese artículo da 60 días desde el acuerdo, o 30 días desde su inscripción si es inscribible, y pide que el asistente haya dejado constancia en acta de su oposición¹⁰. Por prudencia, toma esos plazos como referencia y consulta pronto con un abogado.

Checklist de la asamblea

Antes

1. Revisa el reglamento interno: quórum, mayorías, medios de convocatoria.
2. Actualiza la relación de propietarios con sus porcentajes de participación.
3. Revisa quién está inhabilitado por deudas a la fecha de la convocatoria.
4. Convoca con al menos 5 días naturales, por medio con constancia y con cartel en el edificio. Guarda los cargos.
5. Prepara el sustento: cotizaciones, informe de cuentas, presupuesto.

Durante

1. Registra la asistencia con porcentaje y cartas poder.
2. Calcula el quórum antes de empezar y anótalo.
3. Trata solo los puntos de la agenda.
4. Anota cada votación en porcentajes: a favor, en contra, abstenciones.
5. Pide a quien vote en contra que lo diga para el acta.

Después

1. Pasa el acta al libro legalizado y recoge las firmas.
2. Comunica los acuerdos a todos los propietarios.
3. Notifica por vía notarial cuando la norma lo exija.
4. Si eligieron presidente, inscríbelo en SUNARP.

Modelo de agenda

Convocatoria a sesión ordinaria de la junta de propietarios del Edificio Las Magnolias Fecha: sábado 7 de noviembre de 2026. Primera convocatoria: 10:00 a. m. Segunda convocatoria: 10:30 a. m. Lugar: hall del primer piso del edificio. Agenda:

1. Verificación de quórum y designación de secretario de actas.
2. Informe de gestión y estado de cuentas de enero a octubre de 2026.
3. Aprobación del presupuesto y la cuota de mantenimiento de 2027.
4. Propuesta de cuota extraordinaria para pintado de fachada (se adjuntan tres cotizaciones).
5. Elección de presidente y junta directiva para el periodo 2027-2028.

Errores comunes

• Convocar solo por WhatsApp sin que el reglamento interno lo permita y sin constancia de entrega.
• Contar personas en vez de porcentajes, o contar a los inhabilitados para el quórum.
• Aprobar con mayoría simple lo que exige dos tercios del total, como ceder la azotea o un estacionamiento común.
• Tratar temas fuera de agenda o, con presidente de mandato vencido, tratar algo distinto a la elección.
• Firmar el acta en hojas sueltas en lugar del libro legalizado.
• Hacer la asamblea por Zoom sin regla en el reglamento interno.

Cómo llevar este control con Kasas360

• Envía la convocatoria como comunicado y ve quién confirmó la lectura.
• Revisa el estado de cuenta y la deuda por antigüedad de cada departamento para saber quién está al día antes de la convocatoria.
• Carga la cuota extraordinaria acordada en asamblea: se reparte por porcentaje de participación y la junta directiva la aprueba antes de enviarla.
• Guarda el reglamento interno y las actas en Documentos, con quién puede verlos.
• Cada cambio queda registrado con nombre y fecha.

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Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado. Revisa también el reglamento interno de tu edificio.