Cámaras de videovigilancia y datos personales en edificios: guía legal

En un condominio de San Miguel, alguien que no debía entró al sistema de cámaras, grabó con su celular las imágenes de un vecino y las difundió por WhatsApp. La Autoridad Nacional de Protección de Datos Personales (ANPD) no sancionó al curioso. Sancionó a la empresa que administraba el condominio y operaba la videovigilancia, con una multa de 24.75 UIT, porque no tenía medidas de seguridad adecuadas¹.

Las cámaras, el padrón de propietarios, la lista de morosos y el cuaderno de visitas son datos personales. La junta de propietarios responde por ellos aunque el trabajo lo haga una administradora. Esta guía resume qué dice la norma y qué hacer en el día a día.

En resumen

• La junta de propietarios es la responsable de los datos de residentes y visitantes. La administradora actúa como encargada y debe tener un contrato que lo diga.
• Cada acceso a una zona con cámaras necesita un cartel visible. Las grabaciones se guardan entre 30 y 60 días y luego se borran.
• Solo personas autorizadas, con usuario y contraseña, pueden ver las imágenes. A la policía o la fiscalía se entregan si las piden en forma motivada.
• La lista de morosos puede publicarse con acuerdo de la junta, solo con nombres y en espacios que vean únicamente los residentes. El ascensor que usan visitas no lo es.
• Las multas de la ANPD llegan hasta 100 UIT, es decir, S/ 550,000 en 2026.

Las normas que aplican

• Ley N° 29733, Ley de Protección de Datos Personales. Obliga a informar antes de recoger datos y fija las multas².
• Reglamento aprobado por el Decreto Supremo N° 016-2024-JUS. Se publicó el 30 de noviembre de 2024 y reemplazó al reglamento de 2013. Está vigente desde fines de marzo de 2025³. Exige, entre otras cosas, avisar a la ANPD y a los afectados dentro de 48 horas cuando hay un incidente de seguridad³.
• Directiva N° 01-2020-JUS/DGTAIPD, sobre videovigilancia. Fija los carteles, los plazos de conservación y el acceso a las grabaciones⁴. La ANPD la sigue citando como vigente en 2025¹⁵.
• Guía práctica para juntas de propietarios y administradores. Aprobada por la Resolución Directoral N° 023-2025-JUS/DGTAIPD, ya bajo el nuevo reglamento. Trata cámaras, morosos, DNI y biometría en edificios⁵.

Quién responde: junta y administradora

Según la guía de la ANPD, el responsable del tratamiento siempre es la junta de propietarios. La administradora es la encargada del tratamiento y trabaja con los datos según un contrato⁵. Si la junta no está inscrita en Registros Públicos, la responsabilidad recae en los propietarios en conjunto, que deben designar en acta a alguien que atienda las solicitudes de los vecinos⁵.

Si una empresa opera las cámaras, la directiva exige un contrato que diga para qué se usan los datos, por cuánto tiempo y qué pasa con ellos al terminar el servicio. La empresa solo puede dar acceso a personas autorizadas⁴.

Cámaras en el edificio: lo que exige la norma

Antes de instalar

1. Aprobación. Según la guía, la videovigilancia puede aprobarse con el voto de más del 50% de los propietarios, salvo que el reglamento interno diga otra cosa⁵.
2. Ubicación. Solo en áreas comunes y con la zona mínima necesaria: accesos, pasillos, estacionamientos. Las cámaras del edificio no deben captar la vía pública más allá de lo imprescindible⁴. Captar voces en áreas comunes se considera desproporcionado⁵.
3. Zonas prohibidas. Baños y vestuarios. Para los trabajadores, tampoco donde descansan o comen⁴.
4. Registro. Si las cámaras graban, la junta debe inscribir ese banco de datos en el Registro Nacional de Protección de Datos Personales. El trámite es gratuito y de aprobación automática. Si las cámaras solo transmiten en vivo y no graban, no se inscriben⁵.

El cartel

Cada acceso a la zona vigilada necesita un cartel visible, con fondo amarillo u otro color que contraste. Debe decir quién es el titular de los datos y su dirección, ante quién se ejercen los derechos y dónde se obtiene más información. El tamaño mínimo recomendado es una hoja A4 (297 × 210 mm)⁴. La ANPD publica un modelo de aviso de zona videovigilada en su campaña para edificios.

Además, la junta debe tener disponible un informativo con la finalidad, quién recibe las imágenes y cuánto tiempo se guardan⁴.

Cuánto tiempo se guardan

Las grabaciones se conservan de 30 a 60 días. Pasado ese plazo, si ninguna autoridad las pidió, se borran en un máximo de dos días hábiles. Se pueden guardar más tiempo si hay un interés legítimo, por ejemplo, un incidente en investigación⁴.

Quién puede ver las imágenes

Solo el personal designado, con usuario y contraseña propios. No vale una clave compartida en un papel junto al monitor⁵. Un miembro de la junta directiva no tiene derecho a revisar videos por curiosidad.

Cámaras de propietarios

Un propietario puede tener cámaras en su departamento, pero si no hay acuerdo de la junta solo pueden captar su propiedad exclusiva. No puede instalarlas en áreas comunes⁵. Un videoportero que solo identifica a quien toca el timbre es distinto. Pero si graba de forma constante y capta zonas comunes, entra en las reglas de videovigilancia⁴.

Cuando alguien pide un video

Plazos para responder: 8 días para el derecho de información, 20 días para el de acceso y 10 días para rectificación, cancelación u oposición. Si la junta niega la solicitud, debe decirlo por escrito y explicar que el vecino puede reclamar ante la ANPD⁵.

La regla práctica es clara. Nunca reenvíes videos de las cámaras al grupo de WhatsApp del edificio. Fue justamente lo que originó la multa de San Miguel¹.

Padrón, morosos y WhatsApp

Padrón de propietarios

La junta puede tratar nombres, DNI, teléfono, correo y deudas de propietarios e inquilinos sin pedir consentimiento, porque lo necesita para cobrar cuotas, controlar el acceso y enviar avisos. Para otra cosa sí necesita consentimiento expreso, por ejemplo, pasarle la lista a una aseguradora o a un proveedor que quiere ofrecer sus servicios⁵. La ANPD advierte que este es uno de los casos más comunes¹.

Lista de morosos

La guía de la ANPD permite publicarla si la junta lo aprueba por mayoría. Pero⁵:

• Debe ubicarse en espacios que vean solo los residentes.
• Debe tener solo los datos suficientes para identificar al deudor.

Según expertos consultados por Gestión, eso significa nombres y apellidos y, si hace falta, el número de departamento. No el monto, ni los meses adeudados, ni el DNI. Tampoco el ascensor ni la recepción, donde pasan visitas y repartidores, ni redes sociales. Un grupo de WhatsApp cerrado de residentes puede usarse si hace falta para la cobranza. La lista debe actualizarse apenas alguien paga⁶.

Un propietario puede oponerse a figurar si tiene un motivo fundado, por ejemplo, que es víctima de acoso⁵.

Visitantes y control de acceso

• No retengas el DNI a cambio de un fotocheck de visita, y no le tomes foto. Contiene datos que permiten hacer trámites en nombre de su dueño⁵.
• Huella o reconocimiento facial: se acepta para residentes y trabajadores, con acuerdo de la junta. No es proporcional exigirlo a visitantes ocasionales⁵.
• Cuaderno de visitas: anota solo lo necesario, como nombre, departamento que visita y hora. Si es de papel, guárdalo bajo llave cuando no se use, como pide la guía para cualquier documento con datos personales⁵.

Las multas

La Ley N° 29733 clasifica las infracciones así². Con la UIT de 2026 en S/ 5,500⁷:

• Leve: de 0.5 UIT a 5 UIT = de S/ 2,750 a S/ 27,500
• Grave: más de 5 UIT hasta 50 UIT = hasta S/ 275,000
• Muy grave: más de 50 UIT hasta 100 UIT = hasta S/ 550,000

La multa no puede superar el 10% de los ingresos brutos anuales del infractor del año anterior². Además, el control se ha endurecido. Según LexLatin, en 2025 la ANPD hizo 760 fiscalizaciones e inició 136 procedimientos sancionadores⁸.

Ejemplo con un edificio de Lima. Edificio Las Gardenias, en Surquillo, con 40 departamentos. Una multa como la del caso de San Miguel, calculada con la UIT de 2026:

• Multa: 24.75 UIT × S/ 5,500 = S/ 136,125
• Repartida entre los 40 departamentos con igual participación: S/ 136,125 ÷ 40 = S/ 3,403.13 por departamento

En la práctica, el tope de 10% de los ingresos reduce la multa para muchas juntas. Pero aun reducida, sale del bolsillo de los propietarios.

Errores comunes

1. Compartir videos en WhatsApp. Aunque sea "para ubicar al responsable", es una difusión no autorizada.
2. Cámaras sin cartel, o con un cartel genérico que no dice quién es el responsable ni cómo pedir las imágenes.
3. Grabar sin límite de tiempo porque el disco "se sobrescribe solo cuando se llena". Configura el borrado a los 30 a 60 días.
4. Una clave para todos. El conserje, el administrador y el presidente usan el mismo usuario del grabador.
5. La lista de morosos con montos pegada en el ascensor.
6. Pasar el padrón de propietarios a un proveedor para que ofrezca sus servicios, sin consentimiento.

Cómo llevar este control con Kasas360

• Guarda en Documentos el reglamento interno, el acta que aprobó las cámaras y el contrato con la administradora o la empresa de seguridad, y define si los ven todos, los propietarios o solo la junta directiva.
• La deuda de cada departamento la ve cada propietario en su estado de cuenta, y la junta en la deuda por antigüedad. No hace falta publicar montos.
• Envía comunicados con confirmación de lectura en lugar de reenviar información sensible por grupos de WhatsApp.
• Cada cambio queda registrado con nombre y fecha, y cada junta ve solo su edificio, con roles para administradoras y junta directiva.

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Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado. Revisa también el reglamento interno de tu edificio.