Junta de propietarios, SUNAT y trabajadores: RUC, planilla y costos

Don Julio es conserje de un edificio de 24 departamentos en Jesús María desde hace seis años. Cobra en efectivo cada fin de mes, sin boleta, y nunca ha recibido gratificación ni CTS. Un día renuncia, va a SUNAFIL y pide todo lo que le corresponde. La junta directiva descubre entonces que el edificio no tiene RUC, que nadie lo registró en planilla y que la deuda la asumen todos los propietarios.

Este caso se repite en muchos edificios de Lima. La junta de propietarios no es una empresa, pero cuando contrata personal o alquila áreas comunes tiene obligaciones laborales y tributarias concretas. Y desde el 1 de octubre de 2026 subió el sueldo mínimo, así que conviene revisar los números.

En resumen

• Las cuotas de mantenimiento son reparto de gastos, no ventas. Pero si la junta alquila la azotea o estacionamientos, SUNAT puede tratar ese ingreso como gravado con IGV e impuesto a la renta.
• Para tener trabajadores en planilla, la junta necesita RUC, registrarlos en T-Registro y declarar cada mes en PLAME.
• Desde el 1 de octubre de 2026 la remuneración mínima es S/ 1,230. Un conserje de día en régimen general le cuesta a la junta cerca de S/ 1,965 al mes con todos los beneficios.
• Si contratas una empresa de vigilancia o limpieza, verifica su registro. Si no cumple, la junta puede terminar respondiendo por sus trabajadores.

¿La junta de propietarios debe tener RUC?

Depende de lo que haga. Hay tres situaciones típicas:

Cómo trata SUNAT a la junta

SUNAT ha señalado que las juntas de propietarios que llevan contabilidad independiente de la de sus integrantes son sujetos del IGV, y que sus ingresos constituyen rentas de tercera categoría. En el caso del alquiler de bienes comunes, pueden emitir boleta o factura (factura si el inquilino tiene RUC y la necesita para sustentar gasto o crédito fiscal)¹.

La cuota de mantenimiento es distinta. Sirve para repartir entre los propietarios lo que cuesta mantener el edificio. La junta no le vende nada al propietario. Por eso, para el cobro de cuotas no se emite factura ni boleta, sino un recibo interno y una rendición de gastos².

En la práctica:

• Cuotas de mantenimiento: recibo de mantenimiento, sin IGV.
• Alquiler de la azotea a una operadora de telefonía: factura o boleta, con IGV, y el ingreso entra al impuesto a la renta.
• Libros y registros: si la junta lleva contabilidad independiente y tiene ingresos gravados, necesita un contador que defina el régimen y los libros que corresponden. Aquí no hay una respuesta única.

El riesgo de cobrar en la cuenta del tesorero

Muchos edificios sin RUC cobran en la cuenta personal del tesorero. Si SUNAT revisa esa cuenta y no hay documentos que demuestren que el dinero era del edificio, puede presumir que son ingresos no declarados del tesorero. Gestión recomienda dejar constancia en acta de su designación, separar las cuentas, registrar cada ingreso y gasto, y guardar todo por lo menos cinco años³.

La junta como empleador

Cuando la junta contrata directamente a un conserje, un vigilante o una persona de limpieza, pasa a ser empleador. Estos son los pasos:

1. Obtén el RUC de la junta. Normalmente se pide con la junta inscrita en SUNARP y el presidente con poder vigente. Confirma los requisitos actuales en SUNAT.
2. Activa la clave SOL y date de alta como empleador en T-Registro, dentro de Mi RUC y Otros Registros⁴.
3. Registra a cada trabajador con su DNI, datos laborales y de seguridad social⁴.
4. Firma un contrato por escrito con horario, funciones y remuneración. Guárdalo en los documentos del edificio.
5. Cada mes, declara y paga en PLAME: EsSalud a cargo de la junta y el aporte a ONP o AFP que se descuenta al trabajador.
6. Entrega la boleta de pago cada mes.

Remuneración mínima a octubre de 2026

El Decreto Supremo N° 015-2026-TR subió la remuneración mínima vital de S/ 1,130 a S/ 1,300 en dos tramos. El primero rige desde el 1 de octubre de 2026 y la deja en S/ 1,230. El segundo, de S/ 70, se dará en el primer semestre de 2027 mediante otro decreto supremo⁵.

Con el nuevo monto cambian otros conceptos⁶:

• Asignación familiar (10% de la mínima): S/ 123 al mes, si el trabajador tiene hijos menores.
• Mínimo para trabajo nocturno (entre las 10 p. m. y las 6 a. m.): S/ 1,230 + 35% = S/ 1,660.50.
• Aporte mínimo a EsSalud: S/ 1,230 × 9% = S/ 110.70.

Beneficios en el régimen general

• Gratificaciones: una remuneración en julio y otra en diciembre, que incluye la asignación familiar. Se pagan hasta el 15 de julio y el 15 de diciembre, con una bonificación extraordinaria de 9%, porque la gratificación no paga EsSalud⁷.
• CTS: se deposita en mayo y noviembre, en los primeros 15 días del mes. Se calcula sobre la remuneración más un sexto de la gratificación⁸.
• Vacaciones: 30 días pagados por año completo de servicios.
• EsSalud: 9% de la remuneración, lo paga la junta.
• ONP o AFP: lo paga el trabajador. La junta lo descuenta y lo declara.
• Horas extra: las dos primeras se pagan con un recargo mínimo de 25% sobre el valor hora y las siguientes con 35%. Son voluntarias. Se pueden compensar con descanso si se acuerda por escrito⁹.
• SCTR: evalúalo con un corredor si las funciones del vigilante implican riesgo. No todos los puestos lo requieren¹⁰.

¿Y el régimen de microempresa?

Las juntas de propietarios pueden acogerse al régimen laboral de la microempresa para sus trabajadores de vigilancia, limpieza y mantenimiento, siempre que no pasen de 10 trabajadores, inscribiéndose en el REMYPE¹⁰¹¹. En ese régimen las vacaciones son de 15 días y no hay gratificaciones ni CTS¹¹. La rebaja solo aplica a quienes ingresan después de la inscripción¹⁰.

Ojo con lo que viene. En junio de 2025 la Comisión de Trabajo del Congreso aprobó un dictamen para crear un régimen especial para porteros y guardianes de edificios. Daría gratificaciones, CTS y 30 días de vacaciones, y exigiría contratación directa¹²¹³. A la fecha de este artículo no hemos encontrado que se haya publicado como ley. Revisa su estado antes de decidir.

Ejemplo: cuánto cuesta un conserje en un edificio de Lima

Edificio Los Ficus, 24 departamentos en Jesús María. Conserje de turno de día, 8 horas, régimen general, con un hijo menor. Costo mensual para la junta, provisionando los beneficios mes a mes:

• Sueldo mínimo: S/ 1,230.00
• + Asignación familiar: S/ 123.00
• = Remuneración: S/ 1,353.00
• + EsSalud: S/ 1,353 × 9% = S/ 121.77
• + Gratificaciones: S/ 1,353 × 2 ÷ 12 = S/ 225.50
• + Bonificación extraordinaria: S/ 225.50 × 9% = S/ 20.30
• + CTS: (S/ 1,353 + S/ 225.50) ÷ 12 = S/ 131.54
• + Reemplazo durante sus 30 días de vacaciones: S/ 1,353 ÷ 12 = S/ 112.75 (aproximado)
• = Costo mensual para la junta: S/ 1,964.86

Si los 24 departamentos tuvieran el mismo porcentaje de participación: S/ 1,964.86 ÷ 24 = S/ 81.87 por departamento al mes, solo por el conserje.

Lo que recibe don Julio en la mano, si está en la ONP:

• Remuneración: S/ 1,353.00
• − ONP: S/ 1,353 × 13% = S/ 175.89
• = Neto: S/ 1,177.11

Ese descuento no es ahorro para la junta. Hay que declararlo en PLAME y pagarlo.

Si don Julio hace una hora extra: valor hora S/ 1,353 ÷ 30 ÷ 8 = S/ 5.64, y con el recargo de 25%, S/ 5.64 × 1.25 = S/ 7.05 por esa hora.

Recibos por honorarios: retención de cuarta categoría

Si la junta paga a un administrador independiente, a un contador o a un técnico que emite recibo por honorarios, puede tener que retener 8% del impuesto a la renta. No se retiene cuando el recibo no supera S/ 1,500¹⁴. Por ejemplo:

• Recibo del contador: S/ 1,800
• − Retención de 8%: S/ 1,800 × 8% = S/ 144
• = Pago al contador: S/ 1,656

Esos S/ 144 se declaran y pagan a SUNAT. Si el profesional tiene constancia de suspensión de retenciones, no se retiene. Que la junta sea o no agente de retención depende de cómo está inscrita y de si lleva contabilidad. Confírmalo con tu contador.

Tercerizar o contratar directo

Si eliges una empresa, revisa tres cosas. Para vigilancia y limpieza, que esté inscrita en el registro de intermediación laboral (RENEEIL) del Ministerio de Trabajo y tenga carta fianza. Si la fianza no alcanza, la junta responde en forma solidaria por los beneficios impagos. Y si la empresa no está registrada, los trabajadores pueden ser considerados de la junta¹⁵. Además, una empresa de vigilancia privada necesita autorización de SUCAMEC.

Riesgos de la informalidad

SUNAFIL puede inspeccionar por denuncia del trabajador. Las multas se calculan en UIT, según la gravedad de la falta, el tamaño del empleador y la cantidad de trabajadores afectados. En 2026 la UIT vale S/ 5,500¹⁶. A la multa se suman las deudas reales: gratificaciones, CTS, vacaciones y aportes de todos los años no pagados, con intereses.

Errores comunes

1. Pagar en efectivo sin boleta "porque el conserje así lo prefiere". No elimina la relación laboral, solo elimina tus pruebas.
2. Tratar al conserje como independiente con recibo por honorarios. Si tiene horario, recibe órdenes y trabaja todos los días, es trabajador dependiente.
3. Cobrar todo en la cuenta personal del tesorero. Mezcla ingresos y expone al tesorero ante SUNAT.
4. Inscribirse en el REMYPE y aplicar el régimen a quien ya trabajaba antes. La rebaja solo vale para quienes ingresan después.
5. No subir el sueldo en octubre. Desde el 1 de octubre de 2026 nadie a tiempo completo puede ganar menos de S/ 1,230, y el turno de noche no menos de S/ 1,660.50.
6. Alquilar la azotea sin emitir comprobante. Ese ingreso tiene efectos de IGV y renta. Pasa por un contador.

Cómo llevar este control con Kasas360

• Registra los gastos de personal y de proveedores con su factura o recibo por honorarios, aprobados por la junta directiva, y guarda el RUC de cada proveedor.
• Arma el presupuesto por rubro, por ejemplo "Personal", con aviso cuando un rubro se excede. Te sirve para provisionar gratificaciones y CTS.
• Calcula la cuota de mantenimiento por porcentaje de participación con ese presupuesto, y cobra con recibo por WhatsApp a una cuenta del edificio, no a la del tesorero.
• Guarda contratos y actas en Documentos, y presenta cada mes un informe de gestión en PDF con cobranza, gastos y fondos.
• Programa en la agenda de mantenimiento fechas clave como julio, noviembre y diciembre, para que no se pase un pago.

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Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado. Revisa también el reglamento interno de tu edificio.