Cómo cobrar a propietarios morosos en tu edificio, paso a paso

El 504 dejó de pagar en junio. Primero fue "se me pasó", luego "este mes no puedo" y ahora ya no contesta. En la última reunión de la junta directiva alguien propuso cortarle el agua y otro, pegar su nombre en el ascensor con el monto que debe.

Las dos ideas son malas. La primera es ilegal y la segunda puede terminar en una denuncia contra la junta. Mientras se discute, la deuda sigue creciendo y el fondo de reserva paga lo que el 504 no paga.

Cobrar a un moroso no requiere medidas de fuerza. Requiere orden: recibos bien hechos, plazos claros y una escalera de pasos que la junta sube sin saltarse ninguno. Esta guía te muestra esa escalera con lo que la ley permite hoy, a octubre de 2026.

En resumen

• La mayoría de la morosidad se previene con fecha de vencimiento fija, recordatorios y facilidades para pagar.
• Solo puedes cobrar intereses moratorios si tu reglamento interno los fija, y nunca por encima del tope del BCRP.
• Los recibos impagos ya son títulos ejecutivos (artículo 50 de la Ley 27157). Puedes ir directo al proceso de ejecución, sin conciliación previa.
• No puedes cortar el agua ni publicar la deuda fuera del edificio. Restringir el ascensor es una zona gris.
• El Registro de Deudores del DL 1568 aún no funciona. No lo uses como amenaza.

Paso 1: prevenir antes de cobrar

El moroso más barato es el que nunca llega a serlo. Antes de pensar en abogados, revisa esto:

1. Una fecha de vencimiento fija. Por ejemplo, el día 10 de cada mes. Que esté en el reglamento interno o en un acuerdo de asamblea, y que aparezca en cada recibo.
2. Recibos completos. Cada recibo debe decir el departamento, el monto, el concepto (ordinaria o extraordinaria), la fecha de emisión y la fecha de vencimiento. Ese recibo es el documento que después llevarás al juzgado.
3. Recordatorios con calendario. Un aviso 3 días antes del vencimiento, otro el día que vence y otro a los 5 días. Todos con el mismo tono, para todos.
4. Medios de pago fáciles. Si para pagar hay que ir al banco y mandar foto del voucher, algunos lo dejarán para después. Yape, Plin o transferencia con el pago identificado reducen las excusas.
5. Cuentas claras. Un informe mensual de ingresos y gastos convence más que un sermón en la asamblea.

Paso 2: intereses moratorios, solo si tu reglamento los fija

La junta no puede inventar un interés a mitad de año. El interés moratorio tiene que estar previsto en el reglamento interno o en un acuerdo de la junta de propietarios tomado antes de la deuda.

Además, hay un techo legal. El Código Civil encarga al Banco Central de Reserva fijar las tasas máximas de interés convencional. Para operaciones entre personas que no son bancos, la Circular 0008-2021-BCRP establece que la tasa máxima de interés moratorio "es equivalente al 15% de la tasa máxima de interés convencional compensatorio" y que se aplica adicionalmente al interés compensatorio o, en su caso, al interés legal¹. El BCRP recalcula ese tope cada seis meses, en mayo y noviembre, y lo publica en su portal¹.

En la práctica:

• Fija en el reglamento interno una tasa simple y fácil de explicar, por ejemplo un porcentaje mensual sobre la cuota vencida.
• Verifica en el portal del BCRP que esa tasa no supere el tope del semestre.
• No cobres "interés sobre interés" ni penalidades fijas que no estén aprobadas.

Paso 3: inhabilitar al moroso para votar

La Ley 27157 da a la directiva una herramienta que muchas juntas no usan. Puede declarar inhabilitado al propietario que deba 3 o más cuotas ordinarias o al menos 1 extraordinaria al momento de la convocatoria². Se le comunica por escrito. El inhabilitado puede asistir con voz, pero no vota, no cuenta para el quórum y no puede impugnar acuerdos. La inhabilitación termina cuando paga².

Paso 4: ofrecer un acuerdo de pago

Antes del juicio, ofrece una salida. Muchos morosos no pagan porque la deuda ya les parece imposible. Un acuerdo de pago por escrito debería incluir:

• El monto total reconocido, con el detalle de cada recibo.
• Una cuota inicial y el número de cuotas.
• El compromiso de pagar también las cuotas de mantenimiento corrientes.
• Qué pasa si incumple: se da por vencido el plazo y la junta cobra el total.
• Firma del propietario y del presidente.

Ojo con perdonar deudas. Rebajar intereses o capital es disponer de dinero que es de todos los propietarios. Hazlo solo si el reglamento interno lo permite o con acuerdo de asamblea. El proyecto de reglamento del DL 1568 va en esa línea: exige acuerdo de más del 50% de los porcentajes de participación para condonar o transar³.

Paso 5: carta notarial

Si no hay acuerdo o se incumple, envía una carta notarial. No es obligatoria para demandar, pero tiene dos ventajas: deja constancia de la fecha y del monto exacto que le pediste al deudor, y le muestra que la junta va en serio.

La carta debe incluir el detalle de los recibos impagos, el monto total, los intereses según el reglamento interno, un plazo para pagar (por ejemplo, 10 días) y la advertencia de que, si no paga, se iniciará el proceso de ejecución.

Paso 6: el proceso de ejecución

El artículo 50 de la Ley 27157 dice que "los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos" y que el proceso se tramita conforme al proceso de ejecución del Código Procesal Civil². Es un juicio más corto que un proceso de cobro común porque el juez parte de un documento que ya prueba la deuda.

¿Hace falta conciliar antes?

No. La Ley de Conciliación, en el texto modificado por el Decreto Legislativo 1070, dice que no es exigible la conciliación extrajudicial "en los procesos de ejecución"⁴. Puedes conciliar si crees que el deudor llegará a un acuerdo, pero no es un requisito para demandar.

Qué necesitas para demandar

• Los recibos impagos, uno por mes, con los datos del paso 1. Una liquidación que sume todos los recibos ayuda al juez, pero no reemplaza los recibos.
• La representación del presidente. La Ley 27157 da al presidente las facultades de representación procesal y exige copia certificada por notario del acta donde consta su nombramiento, inscrita en registros públicos². Si el presidente no está inscrito, resuelve eso primero.
• Datos del propietario: una copia literal de la partida del departamento en SUNARP.
• Un abogado que firme la demanda.

El DL 1568 mantiene esta lógica: los recibos impagos emitidos por el administrador son títulos ejecutivos y basta acreditar la representación del presidente⁵. Ese decreto aún no está vigente, pero confirma que vale la pena ordenar hoy los recibos.

Ejemplo: el 504 en un edificio de Miraflores

Edificio ficticio de 30 departamentos. El 504 paga S/ 420 al mes. Su reglamento interno fija un interés moratorio de 1% mensual simple sobre cada cuota vencida. Debe junio, julio, agosto y setiembre de 2026.

Capital adeudado:

• Cuotas de junio a setiembre: S/ 420 × 4 = S/ 1,680

Intereses al 7 de octubre (1% por cada mes completo de atraso):

• Junio, 4 meses: S/ 420 × 1% × 4 = S/ 16.80
• Julio, 3 meses: S/ 420 × 1% × 3 = S/ 12.60
• Agosto, 2 meses: S/ 420 × 1% × 2 = S/ 8.40
• Setiembre, 1 mes: S/ 420 × 1% × 1 = S/ 4.20
• Total de intereses: S/ 16.80 + S/ 12.60 + S/ 8.40 + S/ 4.20 = S/ 42.00

Deuda total:

• S/ 1,680 + S/ 42 = S/ 1,722

Acuerdo de pago propuesto:

• Cuota inicial: S/ 522
• 3 cuotas mensuales de S/ 400: S/ 400 × 3 = S/ 1,200
• Total: S/ 522 + S/ 1,200 = S/ 1,722
• Además, cada mes paga su cuota corriente de S/ 420.

El 504 ya debe 4 cuotas ordinarias, así que la directiva puede inhabilitarlo para la próxima asamblea. Si no firma el acuerdo en 15 días, va la carta notarial. Si tampoco paga, se demanda con los 4 recibos.

Lo que la junta no puede hacer

Cortar el agua o la luz

No. El Tribunal Constitucional ha dicho que cortar agua y luz a una vivienda para presionar a sus ocupantes no es un mecanismo constitucionalmente válido y vulnera la dignidad. También señaló que limitar derechos fundamentales no está en manos de particulares⁶. Abogados consultados por Gestión coinciden en que la junta no tiene la potestad de cortar el suministro, que corresponde a la empresa prestadora, y que el presidente puede ser demandado si lo hace⁷.

Publicar la lista de morosos donde la vea cualquiera

La Autoridad Nacional de Protección de Datos Personales admite que la junta de propietarios, por votación mayoritaria, puede publicar los datos de los morosos para desincentivar el no pago. Pero las pizarras o avisos "deben ubicarse en espacios de visibilidad exclusivas para los residentes", con los datos suficientes y no excesivos para identificarlos⁸.

En la práctica, según especialistas consultados por Gestión⁹:

• Nada de redes sociales ni páginas web abiertas.
• Evita la recepción o el ascensor, por donde pasan visitas, repartidores y proveedores.
• Usa nombre y número de departamento. No pongas el DNI, el teléfono ni comentarios ofensivos.
• Saca de la lista al vecino el mismo día que paga.

Una infracción muy grave puede costar hasta 100 UIT de multa⁹.

Prohibir el uso del ascensor

Es una zona gris. En 2012, el Tribunal Constitucional declaró infundado un hábeas corpus de un propietario moroso al que no se le dejaba usar el ascensor, porque podía llegar a su departamento por escaleras y pasadizos¹⁰. Pero ese caso no fija una regla general. Si el moroso es una persona mayor, tiene una discapacidad o vive en un piso alto, la medida puede ser desproporcionada. El proyecto de reglamento del DL 1568 solo admitiría limitaciones "proporcionales y razonables" en servicios comunes no esenciales y sin vulnerar derechos fundamentales³. Si tu junta lo evalúa, que esté en el reglamento interno y consúltalo antes con un abogado.

Usar el Registro de Deudores como amenaza

El DL 1568 crea un Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento que reportaría a la SBS⁵. Ese decreto aún no está vigente, porque su reglamento no se ha publicado. Amenazar hoy con "mandarlo a Infocorp" no tiene base y le resta credibilidad a la junta.

Errores comunes

• Recibos sin fecha de vencimiento ni detalle. Sin eso, el recibo pierde fuerza como título ejecutivo.
• Presidente sin inscripción vigente. La demanda se cae si el presidente no puede acreditar su representación.
• Intereses que no están en el reglamento interno. El deudor los objetará y tendrá razón.
• Acuerdos de pago verbales. Si no está firmado, no existe.
• Dejar pasar meses. Una deuda de 2 meses se negocia; una de 18, casi siempre termina en el juzgado.
• Medidas de presión ilegales. Cortar servicios o exponer al vecino convierte al acreedor en demandado.

Cómo llevar este control con Kasas360

• Recibo de mantenimiento por WhatsApp con enlace. El propietario paga desde el recibo con Yape, Plin, tarjeta o transferencia, y el pago llega identificado a su departamento.
• Estado de cuenta por departamento con intereses por mora según tu reglamento interno y deuda por antigüedad, para saber quién debe 3 cuotas o más.
• Comunicados con confirmación de lectura para recordatorios y avisos de cobranza.
• Actas, reglamento interno y acuerdos de pago guardados en Documentos, con cada cambio registrado con nombre y fecha.

Pide una demo

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado. Revisa también el reglamento interno de tu edificio.