DL 1568 y el Registro de Deudores de mantenimiento: qué cambia

En casi todos los edificios de Lima hay un departamento que no paga. El tesorero manda el recibo de mantenimiento, el propietario lo deja en visto y la deuda crece mes a mes. Mientras tanto, los demás vecinos cubren el ascensor, la luz de las áreas comunes y el sueldo del conserje.

Por eso, cuando en 2023 se anunció que los vecinos morosos "irían a la central de riesgos", muchas juntas lo celebraron. Tres años después, la pregunta que más recibimos es simple: ¿ya puedo reportar al moroso de mi edificio?

La respuesta corta es no, todavía no. Esta guía explica qué dice exactamente el Decreto Legislativo 1568, en qué está su reglamento a octubre de 2026, qué propone el proyecto para inscribir a un deudor y qué puede hacer tu junta hoy con las herramientas que ya están vigentes.

En resumen

• El DL 1568 crea el "Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes", a cargo del Ministerio de Vivienda, con acceso para la SBS.
• El decreto recién entra en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento. A fines de setiembre de 2026, ese reglamento seguía sin publicarse.
• El proyecto de reglamento de 2024 propone inscribir a quien deba 3 o más cuotas ordinarias, o al menos 1 extraordinaria, con acuerdo de la junta de propietarios.
• Hoy ya puedes inhabilitar al moroso para votar y cobrarle por vía judicial con los recibos impagos (Ley 27157).
• Lo que hagas ahora (recibos en orden, actas, estado de cuenta) es lo que te servirá cuando el registro funcione.

Qué dice el DL 1568 sobre los deudores

El Decreto Legislativo 1568, "Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal", se publicó en El Peruano el 28 de mayo de 2023¹. Reemplaza las reglas del Título III de la Ley 27157, que es la norma que hoy rige a las juntas de propietarios.

En materia de cobranza, el decreto hace tres cosas¹:

1. Carga en la partida registral. Si un propietario no paga, la junta de propietarios puede pedir que se inscriba una carga en la partida de su departamento en SUNARP, "en mérito al acuerdo de la Junta de Propietarios" (artículo 30.1). Quien compre ese departamento verá la deuda en el registro.
2. Recibos como título ejecutivo. Los recibos impagos de las cuotas de mantenimiento son títulos ejecutivos para iniciar un Proceso Único de Ejecución. Basta acreditar la representación del presidente y presentar los recibos emitidos por el administrador (artículo 30.2).
3. Registro de Deudores. La Tercera Disposición Complementaria Final crea el "Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes". Su funcionamiento está a cargo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), que da a la SBS acceso al reporte para que la deuda figure en su Central de Riesgos.

El mismo decreto crea un segundo registro, el de Administradores de edificaciones¹. El MVCS anunció ambos registros al publicar la norma².

¿Ya está operativo? Estado a octubre de 2026

No. Hay un detalle que cambia todo: la Primera Disposición Complementaria Final dice que el decreto "entra en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento"¹. Sin reglamento, no hay vigencia. Y sin vigencia, no hay registro.

La cronología es esta:

Aunque el reglamento se publicara mañana, faltarían 180 días para que el decreto rija. Y después el MVCS tendría que aprobar por resolución ministerial el formato de reporte y los procedimientos del registro, según el propio proyecto⁶.

Desconfía de cualquiera que te ofrezca "reportar a tu vecino en Infocorp" hoy al amparo del DL 1568.

Qué propone el proyecto de reglamento

Lo que sigue viene del proyecto prepublicado en 2024⁶. No es norma vigente y puede cambiar en la versión final. Sirve para prepararse.

Quién puede ser inscrito

El proyecto llama al registro REDE y dice que se inscriben los deudores, "sean propietarios y/o poseedores", que deban:

• 3 o más cuotas ordinarias de mantenimiento, sucesivas o no; o
• al menos 1 cuota extraordinaria.

El poseedor (por ejemplo, el inquilino) solo puede ser reportado si su contrato dice expresamente que él paga el mantenimiento. En ese caso, el propietario responde como deudor solidario⁶.

Qué documentos se presentan

El presidente, el administrador o la persona que designe la junta presenta en mesa de partes del MVCS un "Formato de Reporte de Deuda" con⁶:

1. Número de partida y asiento del departamento, con copia literal de SUNARP.
2. Nombre, DNI y domicilio del deudor (o razón social y RUC si es empresa).
3. Si es propietario o poseedor. Si es poseedor, el contrato donde consta que debe pagar el mantenimiento.
4. Copia certificada del acta donde la junta de propietarios acordó reportar la deuda.
5. Monto adeudado a la fecha y los meses a los que corresponde.

El MVCS coteja el formato con los documentos y registra la deuda. La SBS publica en su plataforma lo que conste en el registro. Si el cobro ya está en juicio, el juez puede reportar al deudor a pedido del presidente⁶.

Cómo se sale del registro

El presidente, el administrador o la persona designada presenta el mismo formato pidiendo la actualización o cancelación del reporte, con los documentos que acrediten el pago. Quien reporta responde civil y penalmente si da información falsa⁶. Por eso, antes de reportar, la deuda tiene que estar bien sustentada.

La carga en SUNARP, según el proyecto

El proyecto también detalla la carga del artículo 30.1⁶:

• Procede con 3 cuotas ordinarias impagas o 1 extraordinaria. El reglamento interno puede exigir más.
• Se aprueba en sesión con el 50% de los porcentajes de participación. El moroso no vota, pero puede hablar.
• El acta debe indicar el monto y el departamento. Se presenta con los recibos impagos, que deben sumar lo mismo que dice el acta.
• Se levanta cuando se paga. El presidente firma un documento con firma legalizada y los gastos notariales y registrales corren por cuenta del deudor. Si el presidente no responde en 5 días hábiles, el propietario puede pagar mediante ofrecimiento notarial.

Ejemplo: el departamento 302

Edificio ficticio en Jesús María, 24 departamentos. El 302 paga una cuota ordinaria de S/ 350 al mes. En junio la asamblea aprobó una cuota extraordinaria de S/ 600 por departamento para la reparación del ascensor.

A octubre de 2026, el 302 debe:

• Cuotas ordinarias de mayo a setiembre: S/ 350 × 5 = S/ 1,750
• Cuota extraordinaria del ascensor: S/ 600
• Deuda total sin intereses: S/ 1,750 + S/ 600 = S/ 2,350

¿Calificaría para el registro según el proyecto? Sí, por dos motivos: debe 5 cuotas ordinarias (el mínimo es 3) y debe 1 extraordinaria (basta 1).

¿Qué puede hacer la junta hoy, en octubre de 2026?

1. Inhabilitarlo para votar. La Ley 27157 permite a la directiva inhabilitar al propietario que deba 3 o más cuotas ordinarias o 1 extraordinaria al momento de la convocatoria. Se le comunica por escrito, puede asistir con voz pero sin voto y no cuenta para el quórum. La inhabilitación termina cuando paga⁷.
2. Cobrarle en el juzgado. Los recibos impagos ya son títulos ejecutivos según el artículo 50 de la Ley 27157⁷. El 302 tiene 6 recibos impagos que suman S/ 2,350.
3. Dejar todo listo para el registro. Guardar los 6 recibos, el acta de la asamblea que aprobó la cuota extraordinaria y la copia literal de la partida del 302.

Si el 302 paga los S/ 2,350 antes de que el registro funcione, nunca llegará a figurar. Si no paga, la junta tendrá el expediente listo el primer día.

Qué más cambia el DL 1568 para la junta

El registro es lo más mediático, pero el decreto trae otros cambios que la junta directiva debe conocer¹:

• Administrador obligatorio. Todo edificio debe tener un administrador, que puede ser un propietario o una empresa. Si no hay, se presume que el presidente cumple esa función. Entre sus obligaciones están cobrar las cuotas, llevar las cuentas y rendir cuenta documentada de ingresos y egresos (artículo 28).
• Manual de Convivencia y sanciones. La junta aprueba un Manual de Convivencia y puede fijar en él un régimen de sanciones para propietarios y poseedores (artículos 23.3 y 26). El proyecto agrega que las multas que queden firmes pueden cargarse al recibo de mantenimiento y que las sanciones solo pueden limitar servicios comunes no esenciales, sin vulnerar derechos fundamentales⁶.
• Inquilinos. El proyecto establece que el poseedor solo paga mantenimiento si su contrato lo dice. Aun así, el propietario sigue respondiendo y debe avisar a la junta cuando alquila o vende⁶.
• Juntas virtuales. Las sesiones pueden ser presenciales o virtuales si reúnen el quórum (artículo 25).
• Presidente inscrito. El presidente se inscribe en la partida matriz y sigue en funciones hasta que se inscriba el nuevo (artículo 24.2).

Todo esto aplica cuando el decreto entre en vigencia. Mientras tanto, rige la Ley 27157 y su reglamento. La propia Autoridad Nacional de Protección de Datos Personales lo recuerda en su guía para juntas: el registro formal del DL 1568 depende de que entre en vigencia con su reglamento⁸.

Errores comunes

• Anunciar en el grupo de WhatsApp que "ya se puede reportar a Infocorp". No es cierto hoy y genera reclamos. Además, quien reporte información falsa al futuro registro responderá por ella, según el proyecto.
• Cobrar sin recibos formales. Un mensaje que dice "debes S/ 2,350" no sirve en un juicio ni servirá para el registro. Cada mes necesita su recibo con departamento, monto, fecha de emisión y fecha de vencimiento.
• No tener la cuota extraordinaria en acta. Si la asamblea no la aprobó por escrito, el moroso la discutirá y el registro no la aceptará.
• No saber quién paga en los departamentos alquilados. Si el contrato de alquiler no dice que el inquilino paga el mantenimiento, el deudor es el propietario.
• Mezclar multas con cuotas. Una multa no es una cuota de mantenimiento. Llévalas por separado en el estado de cuenta.
• Esperar al registro para cobrar. El juicio ejecutivo y la inhabilitación ya existen. La deuda que hoy suma S/ 2,350 será más grande si esperas.

Cómo llevar este control con Kasas360

• Estado de cuenta por departamento con cargos, abonos, saldo e intereses por mora según tu reglamento interno, y deuda por antigüedad.
• Aviso de los departamentos que ya cumplen el umbral del Registro de Deudores (DL 1568), para que el expediente esté listo cuando el registro funcione.
• Registro de quién paga en cada departamento: el propietario o el inquilino.
• Recibo de mantenimiento por WhatsApp con su enlace. Actas y reglamento interno guardados en Documentos, y cada cambio queda registrado con nombre y fecha.

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Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado. Revisa también el reglamento interno de tu edificio.