Calendario de mantenimiento preventivo del edificio: guía mes a mes

Un martes de febrero, el agua de un edificio de Jesús María sale turbia. La administradora revisa y descubre que la cisterna no se limpia desde hace más de un año. Nadie lo había anotado. El proveedor anterior se fue y con él la última constancia. Ahora hay que limpiar de urgencia, avisar a 40 familias y explicar en asamblea por qué pasó.

Casi todos los problemas de mantenimiento de un edificio no son técnicos, son de calendario. Las tareas que se hacen una o dos veces al año se olvidan fácil, y cuando llega una inspección municipal, un reclamo o un accidente, lo único que protege a la junta de propietarios es el papel: la constancia, el protocolo, el informe firmado.

Esta guía junta en un solo calendario las tareas preventivas de un edificio de vivienda en Lima. Para cada una te decimos si la frecuencia sale de una norma o si es buena práctica, quién debe hacerla y qué documento guardar.

En resumen

• La limpieza y desinfección de cisternas y tanques es obligatoria cada seis meses en viviendas multifamiliares (DS 022-2001-SA).
• La fumigación y la desratización no tienen frecuencia legal: la decide la junta.
• El Manual de ITSE pide medir el pozo a tierra una vez al año y tener al día los protocolos de extintores, luces de emergencia y sistemas contra incendios.
• Para el ascensor, el estándar del sector es una visita mensual, pero no encontramos una norma vigente que fije esa frecuencia.
• Cada tarea debe dejar un documento. Sin documento, para un inspector la tarea no se hizo.

Qué es obligatorio y qué es buena práctica

Cisternas y tanques elevados: cada seis meses, por norma

Es la obligación más clara. El Reglamento Sanitario aprobado por el DS 022-2001-SA dice que la limpieza y desinfección de los reservorios de agua de las viviendas multifamiliares debe hacerse cada seis meses¹. Si no se cumple, la municipalidad puede amonestar o multar hasta con el 10 % de la UIT, y la multa se reparte entre los ocupantes del edificio¹.

El servicio lo hace una empresa de saneamiento ambiental. Al terminar, la empresa debe entregar una constancia con numeración correlativa, en el formato oficial del reglamento. Esa constancia vale ante cualquier autoridad¹. Guárdala junto con la factura.

Fumigación y desratización: tú decides la frecuencia

El mismo reglamento dice que la desinsectación, la desratización y la desinfección no tienen periodicidad obligatoria. El propietario o el administrador decide cuándo y cada cuánto hacerlas¹. También aclara que las municipalidades no pueden exigir otra periodicidad¹. Dos veces al año, y una extra si hay plaga, es una práctica razonable. También aquí la empresa debe darte constancia.

ITSE: cuándo aplica a tu edificio

La Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones (ITSE) está regulada por el DS 002-2018-PCM. Se aplica a "establecimientos objeto de inspección", es decir, edificaciones donde laboran o concurren personas, con o sin licencia de funcionamiento². El certificado tiene vigencia de dos años²³.

Un edificio solo de vivienda, por regla general, no tramita licencia de funcionamiento ni certificado de ITSE para sus áreas comunes. Esta es nuestra lectura de la norma, no un texto expreso, así que confírmalo con tu municipalidad. Los locales comerciales del primer piso sí lo necesitan, igual que un gimnasio o una cochera que funcionen como negocio.

Igual conviene usar el Manual de Ejecución de ITSE de CENEPRED como lista de control. Dice qué debe tener al día una edificación segura⁴:

• Certificado de medición del pozo a tierra, firmado por ingeniero electricista o mecánico electricista colegiado y habilitado. La medición es anual y la resistencia no debe pasar de 25 ohmios.
• Protocolos de operatividad y mantenimiento de extintores (según la NTP 350.043-1), luces de emergencia (según el manual del fabricante), detección y alarma, gabinetes y bombas contra incendio (según NFPA 25) y teléfono de emergencia del ascensor.
• Un plan de seguridad con planos de señalización y rutas de evacuación, brigadas y su cronograma de mantenimiento.

Extintores: recarga anual

La NTP 350.043-1 regula la inspección, el mantenimiento, la recarga y la prueba hidrostática de extintores. No pudimos leer el texto completo porque es de pago en INACAL. Las bases de contratación del Estado que la citan indican que los extintores de PQS y CO₂ se recargan una vez al año o después de cada uso⁵. Revisa también la fecha de la próxima prueba hidrostática en la etiqueta de cada equipo.

Ascensores: lo que sí y lo que no dice la norma

La Norma EM.070 "Transporte mecánico" del Reglamento Nacional de Edificaciones fue reemplazada en 2019. La versión vigente regula especificaciones técnicas, diseño e instalación, y exige que el contratista entregue al propietario el certificado de calidad y la ficha técnica de los equipos⁶. En ese texto no encontramos una frecuencia de mantenimiento. La versión de 2006 sí exigía mantenimiento por empresas especializadas y demostrar ante la autoridad local un mantenimiento periódico anual mediante un certificado de inspección⁷.

En la práctica, las empresas del rubro trabajan con una visita mensual, y alguna la presenta como obligatoria⁸. Nosotros no hallamos la norma que lo fije. Trata la visita mensual como el mínimo que exiges en el contrato, con informe firmado en cada visita.

Simulacros

INDECI programa cada año simulacros nacionales multipeligro. En 2026 fueron el 29 de mayo y el 14 de agosto, y el tercero será el martes 13 de octubre a las 8 p. m.⁹¹⁰ Las fechas de 2027 se publicarán más adelante. Anótalas cuando salgan y avisa a los vecinos con tiempo.

Calendario mes a mes

Úsalo como plantilla. Mueve los meses según las fechas de tus últimos servicios. Lo importante es que lo semestral quede separado por seis meses.

Todos los meses: visita técnica del ascensor (estándar del sector) y revisión visual de extintores, luces de emergencia, bombas de agua y señalética. Si tienes grupo electrógeno, haz una prueba de arranque según el manual del fabricante. Todo esto es buena práctica. Guarda el informe del técnico y anota la revisión.

Ejemplo: cuánto cuesta este calendario en un edificio de Lima

El Edificio Los Ficus, en Pueblo Libre, es ficticio: 40 departamentos, un ascensor, una cisterna y un tanque elevado, 10 extintores. Los precios son supuestos para el ejemplo, no tarifas de mercado. Pide al menos tres cotizaciones.

• Mantenimiento del ascensor: S/ 450 × 12 meses = S/ 5,400
• Limpieza de cisterna y tanque: S/ 900 × 2 = S/ 1,800
• Fumigación y desratización: S/ 500 × 2 = S/ 1,000
• Recarga de extintores: S/ 50 × 10 = S/ 500
• Medición de pozo a tierra: S/ 350 × 1 = S/ 350
• Bombas y sistema contra incendios: S/ 1,200 × 1 = S/ 1,200
• Total del año: S/ 5,400 + S/ 1,800 + S/ 1,000 + S/ 500 + S/ 350 + S/ 1,200 = S/ 10,250

Para que no llegue de golpe, se reparte en la cuota de mantenimiento:

• Provisión mensual del edificio: S/ 10,250 ÷ 12 = S/ 854.17
• Promedio por departamento: S/ 854.17 ÷ 40 = S/ 21.35 al mes

Cada departamento paga según su porcentaje de participación. Uno con 3.1 % aportaría S/ 854.17 × 3.1 % = S/ 26.48 al mes.

Errores comunes

1. Contratar sin pedir constancia. Un recibo por honorarios que dice "limpieza de tanque" no reemplaza la constancia numerada que exige el reglamento sanitario.
2. Limpiar la cisterna "cuando se ve sucia". La norma pide seis meses, no "cuando haga falta". Programa las dos fechas en enero.
3. Creer que el ascensor ya está cubierto por la garantía. La garantía de instalación no reemplaza el contrato de mantenimiento ni los informes de cada visita.
4. Medir el pozo a tierra con cualquier técnico. El certificado debe estar firmado por un ingeniero electricista o mecánico electricista colegiado y habilitado.
5. Guardar los documentos en el correo de quien está de turno. Cuando cambia la junta directiva o la administradora, el archivo se pierde.
6. No presupuestar. Si el mantenimiento preventivo no está en el presupuesto, se pospone y termina en una cuota extraordinaria por una reparación de emergencia.

Cómo llevar este control con Kasas360

• La agenda de mantenimiento guarda cada tarea con su fecha, para que la limpieza de julio no dependa de la memoria de nadie.
• Cada gasto se registra con su factura o recibo por honorarios, el proveedor con su RUC y la aprobación de la junta directiva.
• En Documentos guardas constancias, protocolos y contratos, y decides quién puede verlos: todos, propietarios o junta directiva.
• El presupuesto aprobado por rubro te avisa cuando un rubro se excede.
• Los comunicados con confirmación de lectura sirven para avisar el corte de agua por limpieza de cisterna o la fecha del simulacro, y los vecinos pueden reportar averías con fotos.

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Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado. Revisa también el reglamento interno de tu edificio.