Fondo de reserva del edificio: cuánto aportar y cómo usarlo en Perú

Un edificio de 40 departamentos en Surco recibe la cotización para pintar la fachada: S/ 90,000. El fondo de reserva tiene S/ 8,000. La junta directiva no tiene otra salida que proponer una cuota extraordinaria: S/ 90,000 − S/ 8,000 = S/ 82,000. En promedio, S/ 82,000 ÷ 40 = S/ 2,050 por departamento, a pagar en tres meses. La asamblea se llena de reclamos y la mitad de los propietarios paga tarde.

El problema no es de este año, sino de la falta de plan en los diez anteriores. La fachada, la azotea, las bombas y los ascensores se desgastan a un ritmo conocido. Si sabes que un gasto va a llegar, puedes ahorrarlo mes a mes en lugar de cobrarlo de golpe.

Para eso sirve el fondo de reserva. Aquí verás qué dice la norma peruana, qué hacen otros países, cuánto aportar y cómo rendir cuentas de ese dinero.

En resumen

• En Perú ninguna norma de propiedad horizontal fija un fondo de reserva mínimo. Lo definen el reglamento interno y la junta de propietarios.
• España, Colombia y Chile sí lo exigen por ley. Sirven como referencia, pero no son ley en Perú.
• Un porcentaje fijo sobre la cuota es fácil de aplicar, pero suele quedarse corto. Lo más sólido es un plan de mantenimiento mayor a 10 años.
• Guarda el fondo en una cuenta a nombre de la junta, separada de la cuenta operativa, y define por escrito quién autoriza su uso.
• Repórtalo cada mes: saldo inicial + aportes + intereses − usos = saldo final.

Qué es el fondo de reserva y qué no es

El fondo de reserva es dinero que el edificio separa cada mes para pagar reparaciones y reemplazos grandes de bienes comunes, y emergencias que no caben en el presupuesto mensual.

No es una caja para cubrir a los morosos ni para tapar un mes en que la cuota no alcanzó.

Una regla útil viene de la práctica de Estados Unidos: un gasto va al fondo si cumple tres condiciones: le toca al edificio pagarlo, se puede prever cuándo será y cuánto costará aproximadamente, y es demasiado grande para el presupuesto anual ordinario¹.

Ejemplos típicos en Lima: mantenimiento mayor de ascensores, cambio de bombas de agua y tableros, impermeabilización de azotea, pintura de fachada y cambio de la puerta de cochera.

¿Es obligatorio el fondo de reserva en Perú?

Hoy, las juntas de propietarios se rigen por el Título III de la Ley 27157 y su reglamento (TUO aprobado por Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA). Esa norma dice que los gastos comunes se pagan según los porcentajes del reglamento interno². En lo que pudimos revisar, no fija un fondo de reserva mínimo ni un porcentaje.

En 2023 se publicó el Decreto Legislativo 1568, nuevo régimen de propiedad horizontal. Ese decreto obliga al administrador a llevar las cuentas y a "dar cuenta documentada de su gestión", pero tampoco crea un fondo de reserva obligatorio³. Además, solo entra en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento. En agosto de 2026 un juzgado ordenó al Ministerio de Vivienda publicarlo; al cierre de este artículo no encontramos el reglamento publicado⁴. El proyecto de reglamento que se prepublicó en 2024 tampoco regula un fondo de reserva⁵.

En la práctica, entonces:

1. Revisa tu reglamento interno. Si regula el fondo de reserva, eso manda.
2. Si no dice nada, decide en asamblea. Administradoras locales recomiendan fijar el porcentaje por acuerdo de los propietarios y sumar al fondo multas, intereses y otros ingresos, como alquileres de áreas comunes⁶.
3. Deja el acuerdo en acta: cuánto se aporta, para qué se usa, quién autoriza y cómo se repone.

Qué exigen otros países (como referencia)

Estas normas no se aplican en Perú. Sirven como referencia y como argumento en la asamblea.

El CAI advierte que aplicar el mismo porcentaje a todos los edificios no mide si el fondo alcanza, porque cada edificio tiene equipos y edades distintas¹.

Cómo calcular cuánto aportar

Método 1: porcentaje sobre la cuota

Sumas al gasto común mensual un porcentaje para el fondo, por ejemplo 10%. Es simple y sirve para empezar, pero no mira los gastos que vienen: puede sobrar en un edificio nuevo y quedarse corto en uno antiguo.

Método 2: plan de mantenimiento mayor a 10 años

Es lo que recomendamos:

1. Haz el inventario. Lista los equipos y obras grandes: ascensores, bombas, tableros, azotea, fachada, cochera, sistema contra incendio.
2. Estima cuándo tocan. Usa el manual del fabricante, la opinión del técnico de mantenimiento y la fecha de la última intervención.
3. Pide cotizaciones de referencia. Al menos una por obra, a precios de hoy.
4. Suma y reparte en el tiempo. Total de obras − saldo actual del fondo = lo que falta ahorrar. Divídelo entre los años del plan.
5. Define un piso. Un saldo mínimo que nunca debe tocarse salvo emergencia, para que el fondo no llegue a cero justo antes de una obra grande.

Revisa el plan cada dos o tres años, o cuando cambie mucho un precio.

Ejemplo: edificio de 40 departamentos en Lima

Edificio ficticio en Surco, 40 departamentos. Gasto común mensual sin fondo: S/ 15,000. Saldo actual del fondo: S/ 20,000. Costos ilustrativos, no precios de mercado.

Cuánto hay que ahorrar:

• Total de obras en 10 años: S/ 24,000 + S/ 36,000 + S/ 90,000 + S/ 120,000 = S/ 270,000
• Lo que ya hay en el fondo: S/ 20,000
• Piso que queremos conservar al final: S/ 20,000
• Lo que falta ahorrar: S/ 270,000 − S/ 20,000 + S/ 20,000 = S/ 270,000
• Aporte por año: S/ 270,000 ÷ 10 = S/ 27,000
• Aporte por mes: S/ 27,000 ÷ 12 = S/ 2,250

Comprueba que el fondo nunca baja del piso en los años de obra:

• Año 3: S/ 20,000 + (S/ 27,000 × 3) − S/ 24,000 = S/ 77,000
• Año 5: S/ 77,000 + (S/ 27,000 × 2) − S/ 36,000 = S/ 95,000
• Año 7: S/ 95,000 + (S/ 27,000 × 2) − S/ 90,000 = S/ 59,000
• Año 10: S/ 59,000 + (S/ 27,000 × 3) − S/ 120,000 = S/ 20,000

Compara con el método del porcentaje:

• 10% del gasto común: S/ 15,000 × 10% = S/ 1,500 al mes
• Plan de mantenimiento: S/ 2,250 al mes
• Diferencia: S/ 2,250 − S/ 1,500 = S/ 750 al mes, que en 10 años son S/ 750 × 120 = S/ 90,000

Con el 10%, el edificio llegaría a los ascensores sin dinero suficiente.

Cada propietario paga según su porcentaje de participación:

• Departamento con 2.10%: S/ 2,250 × 2.10% = S/ 47.25 al mes
• Departamento con 3.00%: S/ 2,250 × 3.00% = S/ 67.50 al mes

Recibo de mantenimiento del departamento de 2.10%:

• Gastos comunes: S/ 15,000 × 2.10% = S/ 315.00
• Fondo de reserva: S/ 47.25
• Total del mes: S/ 315.00 + S/ 47.25 = S/ 362.25

Dónde guardar el fondo

• En una cuenta a nombre de la junta de propietarios, nunca en la cuenta personal del presidente, del tesorero o del administrador. Esa práctica también facilita que los propietarios revisen los fondos en asamblea¹⁰.
• Separado de la cuenta operativa. Una segunda cuenta o un depósito a plazo que venza antes de la siguiente obra del plan. Si no hay dos cuentas, lleva al menos un registro aparte del saldo del fondo.
• Con firmas conjuntas, por ejemplo presidente y tesorero, para que ningún retiro dependa de una sola persona.

La ley chilena exige algo parecido: cuenta bancaria o inversión aprobada por el comité de administración⁹.

Quién decide usarlo y cómo reponerlo

Si tu reglamento interno no lo regula, propón en asamblea reglas como estas:

1. Obras del plan: la junta directiva las aprueba con al menos dos cotizaciones y las reporta en el informe mensual.
2. Emergencias (bomba quemada, filtración grave): la junta directiva usa el fondo hasta un tope fijado en acta, por ejemplo S/ 10,000, e informa en la siguiente asamblea.
3. Mejoras nuevas fuera del plan: las aprueba la junta de propietarios.
4. Reposición: si una emergencia consume dinero que estaba destinado a otra obra, se repone en un plazo acordado. España, por ejemplo, obliga a reponer lo usado al inicio del siguiente ejercicio⁷.

Ejemplo de reposición en el mismo edificio. En el año 4 se quema el tablero eléctrico y se usan S/ 12,000 del fondo:

• Reposición en 12 meses: S/ 12,000 ÷ 12 = S/ 1,000 al mes
• Aporte mensual durante ese año: S/ 2,250 + S/ 1,000 = S/ 3,250
• Para el departamento de 2.10%: S/ 3,250 × 2.10% = S/ 68.25 al mes, en lugar de S/ 47.25

Cómo reportarlo a los propietarios

En el informe mensual, el fondo va como un estado propio, separado de la caja del mes:

• Saldo inicial del mes: S/ 59,000
• Aportes cobrados del mes: + S/ 2,250
• Intereses del depósito: + S/ 110
• Usos del mes (con comprobante y acuerdo): − S/ 0
• Saldo final del mes: S/ 59,000 + S/ 2,250 + S/ 110 − S/ 0 = S/ 61,360

Una vez al año, en la asamblea, presenta el plan de 10 años actualizado, el saldo real frente al que el plan esperaba a esa fecha y la propuesta de aporte para el siguiente año.

Errores comunes

1. Usar el fondo para cubrir la morosidad. Esconde el problema de cobranza y deja al edificio sin dinero para obras.
2. Guardarlo en la cuenta personal de un directivo. Si esa persona deja el cargo, el dinero queda en un limbo.
3. Fijar un porcentaje "porque así se hace" sin mirar el edificio. Como vimos, 10% puede quedarse S/ 90,000 corto en diez años.
4. No dejar en acta quién puede usarlo. Cada gasto se vuelve una discusión.
5. Reportar solo el saldo. Sin aportes, intereses y usos, nadie puede saber si el fondo crece como debía.

Cómo llevar este control con Kasas360

• El fondo de reserva se calcula dentro de la cuota de mantenimiento, según el porcentaje de participación de cada departamento, y la junta directiva aprueba los recibos antes de enviarlos.
• El fondo de reserva tiene su propia cuenta con sus movimientos, y cada uso se registra como gasto con su factura o recibo por honorarios, aprobado por la junta.
• La agenda de mantenimiento guarda las fechas de las obras del plan.
• El informe de gestión mensual en PDF muestra los fondos junto con la cobranza, los gastos y la deuda.
• Los acuerdos sobre el fondo y el reglamento interno quedan en Documentos, visibles para quien la junta decida.

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Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado. Revisa también el reglamento interno de tu edificio.