Cómo inscribir la junta de propietarios y su presidente en SUNARP

La nueva presidenta de un edificio en San Miguel fue elegida en marzo. En mayo fue al banco a cambiar las firmas de la cuenta de mantenimiento y le pidieron la vigencia de poder. En SUNARP seguía figurando el presidente anterior, que ya había vendido su departamento. Mientras tanto, la junta no podía pagar al proveedor del ascensor ni demandar a dos morosos.

Elegir al presidente en asamblea es la mitad del trabajo. La otra mitad es inscribirlo en el Registro de Predios para que bancos, SUNAT, jueces y proveedores lo reconozcan sin discusión. Es un trámite sencillo, pero se observa con frecuencia por detalles de forma.

En resumen

• El presidente y la junta directiva se inscriben en la partida matriz del edificio, en el Registro de Predios de SUNARP.
• Necesitas copia certificada notarial del acta, la constancia de convocatoria con firma certificada (o los cargos) y la solicitud de inscripción.
• En 2026 los derechos registrales por designar al presidente suman S/ 53.30.
• El registrador califica en los primeros 7 días; el título tiene 35 días hábiles de vigencia para subsanar.
• La mayoría de observaciones vienen de una convocatoria mal hecha o mal acreditada.

Qué se inscribe y dónde

El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios dice que en la partida matriz de la edificación se inscriben la constitución de la junta de propietarios y la designación del presidente y, en su caso, de la junta directiva. Las designaciones posteriores se inscriben con la copia certificada del acta en la que conste el acuerdo, adoptado con las formalidades del reglamento interno (artículo 87)¹.

La junta de propietarios se constituye al otorgarse el reglamento interno, que debe nombrar al primer presidente si ya hay varios propietarios. El presidente ejerce la representación legal de la junta².

No todo lo que acuerda la asamblea es inscribible. En junio de 2026 el Tribunal Registral confirmó la tacha de un título que pedía inscribir un poder otorgado por la junta a su presidenta: ese acto no está en la lista del artículo 87¹.

Por qué importa inscribir al presidente

• Cobro judicial. El presidente tiene las facultades de representación procesal de los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil y puede demandar por la vía ejecutiva al propietario que adeuda tres meses consecutivos de cuotas².
• Bancos y Poder Judicial. La norma dice que para representar en juicio basta la copia certificada del acta². En la práctica, bancos y juzgados suelen exigir que el presidente esté inscrito³.
• RUC. Si el representante está inscrito en Registros Públicos, solo comunicas a SUNAT los datos de la inscripción. Si no, debes presentar el documento que acredite el nombramiento⁴.
• Terceros. La inscripción da publicidad al cargo. Quien contrata con la junta puede verificar en una copia literal quién la representa¹.

Requisitos y documentos

Según la Subdirección de Capacitación Registral de SUNARP, presentas⁵:

1. Copia certificada por notario del acta de elección. El acta debe estar en el libro de actas de la junta, abierto (legalizado) por notario, y redactarse según el artículo 149 del D.S. 035-2006-VIVIENDA: lugar, fecha, hora, propietarios presentes con sus porcentajes, presidente y secretario de la sesión, agenda, votaciones y acuerdos².
2. Constancia o declaración jurada de convocatoria que diga que se convocó a todos los propietarios con dominio inscrito, con la convocatoria inserta y firma certificada ante notario del convocante. En su defecto, los cargos de las convocatorias entregadas a cada departamento.
3. Solicitud de inscripción de título (formulario gratuito).
4. Pago de los derechos registrales.

La directiva de SUNARP sobre propiedad exclusiva y común permite acreditar la convocatoria con el mismo mecanismo que se usa para regularizar consejos directivos de asociaciones, y aclara que las declaraciones juradas las otorga el presidente o la persona designada por la asamblea⁶. En la práctica, muchas notarías redactan una sola constancia de convocatoria y quórum, como la que se presenta para asociaciones⁷.

La copia certificada la presenta el notario o sus dependientes. Excepcionalmente puede tramitarla otra persona si el notario la identifica en el documento⁵.

Paso a paso

1. Revisa la partida matriz y el reglamento interno. Confirma quién es el último presidente inscrito, hasta cuándo va su mandato y qué exige el reglamento interno para convocar, el quórum y la elección.
2. Define quién convoca. El presidente inscrito con mandato vigente. Si es la primera elección o no hay presidente inscrito, pueden convocar los propietarios inscritos que sumen al menos el 25% de las participaciones⁵. El presidente con mandato vencido puede convocar solo para elegir al sucesor³.
3. Convoca a todos los propietarios con dominio inscrito y guarda los cargos firmados por quien recibe en cada departamento⁵.
4. Celebra la sesión y redacta el acta en el libro legalizado, con los porcentajes de cada asistente.
5. Ve al notario para la copia certificada del acta y la certificación de firma de la constancia de convocatoria.
6. Presenta el título en SUNARP y paga los derechos.
7. Sigue el título y responde a tiempo cualquier observación.
8. Comunica el cambio al banco y a SUNAT una vez inscrito.

Cuánto cuesta en 2026

La tabla de derechos registrales de SUNARP para 2026, con una UIT de S/ 5,500, fija para la "Designación de Presidente de Junta de Propietarios" el 0.97% de la UIT⁸:

• Derecho de calificación: S/ 42.60
• • Derecho de inscripción: S/ 10.70
• = Total en SUNARP: S/ 53.30

A eso se suman los honorarios del notario por la copia certificada del acta, la certificación de firma y, si hace falta, la legalización de un nuevo libro de actas. Esos montos los fija cada notaría.

Plazos del trámite

Según el Reglamento General de los Registros Públicos, el registrador califica dentro de los primeros 7 días de presentado el título. El asiento de presentación tiene una vigencia de 35 días hábiles y puede prorrogarse. Si te observan, puedes reingresar la subsanación hasta el sexto día anterior al vencimiento⁹. Si dejas vencer el plazo, pierdes la presentación y tienes que empezar de nuevo.

Ejemplo: Edificio Las Magnolias, Jesús María

El mandato del presidente inscrito vence el 30 de junio de 2026. El reglamento interno fija mandatos de dos años.

1. 1 de mayo: la junta directiva revisa la partida y el reglamento interno.
2. 15 de mayo: el presidente, aún con mandato vigente, convoca por esquela con cargo y cartel en el hall.
3. 30 de mayo: asamblea y elección. El acta se firma en el libro legalizado.
4. 5 de junio: notaría y presentación del título.
5. 30 de junio: la nueva presidenta ya figura inscrita y el banco actualiza firmas en julio.

Presupuesto en SUNARP: S/ 42.60 + S/ 10.70 = S/ 53.30, más los honorarios notariales.

Renovación de la directiva

El periodo lo fija el reglamento interno. Empieza la renovación dos o tres meses antes del vencimiento, para que convoque el presidente vigente y no tengas que recurrir al 25% de propietarios.

Si hubo periodos sin inscribir, no hace falta regularizarlos uno por uno: la falta de inscripción de una o más directivas anteriores no impide inscribir la actual⁶.

Cuando entre en vigencia el DL 1568, el presidente inscrito seguirá en funciones hasta que se inscriba el nuevo, salvo que deje de ser propietario¹⁰. Esa norma aún no rige: entra en vigor 180 días después de publicado su reglamento, que en agosto de 2026 seguía pendiente¹¹.

Errores que generan observaciones o tachas

• Convocatoria por un presidente no inscrito, o por uno con mandato vencido para tratar temas distintos de la elección⁵.
• No convocar a todos los propietarios inscritos, o presentar cargos incompletos.
• Constancia de convocatoria sin firma certificada por notario, o firmada por quien no estaba legitimado para convocar.
• Acta en hojas sueltas o en un libro no legalizado, o sin los porcentajes de participación de los asistentes.
• Contar votos de quien no tiene su propiedad inscrita: solo votan los propietarios con derecho inscrito¹².
• Pedir inscribir actos que no son inscribibles, como poderes o cuotas, junto con la elección¹.
• Sesión virtual sin base en el reglamento interno, que hoy es cuestionable¹².

Cómo llevar este control con Kasas360

• Guarda el reglamento interno, las actas y la constancia de inscripción en Documentos, y define si los ven todos, los propietarios o solo la junta directiva.
• Envía la convocatoria de elección como comunicado y revisa quién confirmó la lectura.
• Presenta en la asamblea el informe de gestión mensual en PDF con cobranza, gastos, fondos y deuda.
• Al cambiar de directiva, ajusta los roles: cada junta ve solo su edificio y todo cambio queda registrado con nombre y fecha.

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Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado. Revisa también el reglamento interno de tu edificio.