Un propietario del cuarto piso se niega a pagar la reparación del ascensor porque "eso le toca a la constructora". Otro dice que su departamento está vacío y que no debe la cuota de mantenimiento. El presidente quiere demandar a un moroso, pero no sabe si su nombramiento sirve ante un juez. Las tres discusiones tienen respuesta en la misma norma.
Esa norma es la Ley 27157 y su reglamento, el Texto Único Ordenado aprobado por el Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA. Desde 2023 existe además el Decreto Legislativo 1568, que la reemplazará. Pero el DL 1568 todavía no rige: entra en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento, y ese reglamento aún no sale.
Aquí va lo que hoy obliga a tu junta y lo que cambiará, con los artículos para verificarlo.
En resumen
- Hoy rigen la Ley 27157 y el TUO de su reglamento (DS 035-2006-VIVIENDA). El DL 1568 está publicado, pero no vigente.
- Cada departamento paga gastos comunes según el porcentaje fijado en el reglamento interno, no por partes iguales.
- Quien debe 3 o más cuotas ordinarias, o 1 extraordinaria, no vota en la junta.
- El presidente representa a la junta ante el juez, y los recibos impagos permiten iniciar un proceso de ejecución.
- Cuando el DL 1568 entre en vigencia llegarán el Registro de Deudores, la carga en la partida y las sesiones virtuales.
Dos regímenes: cuál tiene tu edificio
La ley permite elegir entre dos regímenes, y la opción debe inscribirse en el Registro1:
| Propiedad exclusiva y propiedad común | Independización y copropiedad | |
|---|---|---|
| Qué es | Departamentos de dominio exclusivo más bienes y servicios comunes, con reglamento interno y junta de propietarios | Unidades exclusivas que incluyen el terreno que ocupan, y bienes de uso común en copropiedad según el Código Civil |
| Dónde se usa | Edificios de departamentos (el caso típico en Lima) | Quintas, casas en copropiedad, galerías y similares, solo si cada sección es de un piso o los pisos superiores son del mismo dueño |
| Base | Art. 129 del TUO | Art. 128 del TUO |
Los edificios de departamentos solo pueden estar en el primer régimen. Ambos regímenes pueden convivir en un mismo conjunto, por bloques o sectores2.
Bienes comunes y servicios comunes
Son bienes comunes, según el caso, el terreno, los cimientos, columnas, muros exteriores y techos que sirven a más de una sección, pasadizos y escaleras, ascensores, jardines, sistemas de agua, desagüe y electricidad que no son de una sección, patios y pozos de luz, y los sótanos y azoteas salvo cláusula en contrario en los títulos1.
El reglamento califica algunos como intransferibles, como el terreno, la estructura, las vías de circulación, los ascensores y los estacionamientos exigidos reglamentariamente, salvo pacto en contrario del reglamento interno2. Vender o ceder en uso un bien común transferible requiere el voto de al menos dos tercios de los propietarios2.
Los servicios comunes incluyen limpieza, mantenimiento, administración, guardianía, vigilancia y eliminación de basura. La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas comunes es obligatoria en todo edificio, y los demás servicios son obligatorios una vez que la junta los acuerda2.
Por eso el ascensor lo pagan todos. Es un bien común y su mantenimiento es un gasto común.
Cómo se reparten los gastos: el porcentaje de participación
El TUO define como gastos comunes todo lo que cuesta mantener los servicios comunes y cualquier gasto que no se pueda individualizar, más los extraordinarios que acuerde la junta2.
Tres reglas que conviene tener claras:
- El porcentaje lo fija el reglamento interno. Se establece con criterios razonables como el área, la ubicación y el uso de cada sección (art. 130 del TUO)2.
- El porcentaje para pagar gastos puede ser distinto al de propiedad. El art. 138 permite usar criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios o número de ocupantes. Si el reglamento interno no adopta otro criterio, ambos porcentajes son iguales (art. 153, inciso g)2.
- Un departamento vacío también paga. Que una sección esté desocupada no exime a su propietario, salvo pacto en contrario (art. 144)2.
Ejemplo: Edificio Los Ficus, Jesús María
Diez departamentos. El reglamento interno asigna al 301 un porcentaje de participación de 12.5 %. Gastos comunes de octubre:
- Limpieza y conserjería: S/ 2,600
- Vigilancia: S/ 2,200
- Mantenimiento del ascensor: S/ 450
- Luz de áreas comunes: S/ 380
- Administración: S/ 370
- Total del mes: S/ 2,600 + S/ 2,200 + S/ 450 + S/ 380 + S/ 370 = S/ 6,000
Cuota del 301: S/ 6,000 × 12.5 % = S/ 750.
Si el 301 no paga julio, agosto ni setiembre: S/ 750 × 3 = S/ 2,250 de deuda. Con tres cuotas ordinarias impagas al momento de la convocatoria queda inhabilitado: puede asistir a la junta con voz, pero sin voto, y no cuenta para el quórum2. Vuelve a estar hábil cuando paga.
La suma de los porcentajes de los diez departamentos debe dar 100 %. Si da 99.6 %, cada mes faltará plata y alguien la terminará cubriendo.
La junta de propietarios y el presidente
La junta está formada por todos los propietarios y se constituye al otorgarse el reglamento interno, que debe nombrar al presidente si hay varios propietarios. Renunciar a la junta no libera a nadie de pagar (art. 145)2.
Reglas prácticas del TUO, salvo que el reglamento interno disponga otra cosa:
- Convocatoria: la hace el presidente con al menos 5 días naturales de anticipación, por carta, correo electrónico u otro medio con constancia de entrega, más carteles en sitios visibles. Debe indicar día, hora, lugar y agenda. Si la sesión no se realiza, se vuelve a convocar dentro de los 3 días naturales (art. 146)2.
- Lugar: las sesiones se celebran en el predio (art. 146)2.
- Poderes: un propietario puede hacerse representar con una carta poder especial para cada sesión (art. 147)2.
- Mayoría calificada: dos tercios de las participaciones en los bienes comunes (art. 148)2.
- Actas: van en un libro de actas legalizado. Deben indicar quiénes asistieron y con qué porcentaje, cómo se votó y qué se acordó (arts. 148 y 149)2.
El quórum y las demás reglas de las sesiones las define el reglamento interno, que por ley debe regularlas1. Revísalo antes de convocar.
El presidente tiene las facultades de representación procesal de los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil. Para usarlas, la ley pide copia certificada notarial del acta de su nombramiento, debidamente inscrita (art. 48 de la ley)1.
El administrador y el reglamento interno
Todo edificio debe tener un administrador general, que puede ser el presidente, un propietario o una persona o empresa contratada. Entre sus funciones están cobrar las cuotas, llevar las cuentas, proponer el presupuesto anual a la junta y llevar el libro de actas (arts. 151 y 152)2.
El reglamento interno lo aprueba el promotor o constructor, o los propietarios con más del 50 % de los porcentajes de participación (art. 39 de la ley)1. Debe contener, entre otros puntos, las secciones y sus usos, los bienes y servicios comunes, los derechos y obligaciones, los porcentajes de participación y las reglas de las sesiones (art. 153 del TUO)2.
Derechos y obligaciones: propietarios e inquilinos
- Obras dentro del departamento: se permiten si no afectan la seguridad ni los derechos de otros. Necesitan licencia municipal y aviso a la junta. Si cambian la fachada, la volumetría o el estilo, primero debe aprobarlas la junta (art. 133)2.
- Inquilinos: usan los bienes comunes, pueden reclamar a la administración y participar con voz en temas de servicios y gastos si el reglamento interno lo prevé. Pagan la cuota solo si su contrato lo dice, y en ese caso el propietario responde solidariamente (arts. 140 y 141)2.
- Cobranza: los recibos impagos son títulos ejecutivos (art. 50 de la ley)1. Con 3 meses consecutivos de mora, el presidente puede demandar por la vía ejecutiva sin conciliación previa (art. 157 del TUO)2. Para otras controversias, el TUO exige conciliación antes de ir al juez (art. 156)2.
Como recuerda un análisis publicado en El Peruano, cobrar judicialmente a los morosos ya es posible con la Ley 27157. El obstáculo frecuente es no tener la directiva inscrita3.
Qué cambia con el DL 1568
El DL 1568 se publicó el 28 de mayo de 2023 y entra en vigencia 180 días calendario después de la publicación de su reglamento. Ese día deroga el Título III de la Ley 271574. Los cambios principales:
| Tema | Ley 27157 (hoy) | DL 1568 (cuando rija) |
|---|---|---|
| Naturaleza de la junta | Representación conjunta de los propietarios | Sujeto de derecho (art. 21) |
| Sesiones | En el predio | Presenciales o virtuales (art. 25) |
| Disponer de bienes comunes | Dos tercios | Al menos 75 % de los porcentajes de participación (art. 14) |
| Convivencia | Reglamento interno | Además, un Manual de Convivencia con régimen de sanciones (arts. 23 y 26) |
| Cobranza | Proceso ejecutivo | Recibos como títulos ejecutivos, carga en la partida del departamento y Registro de Deudores (art. 30) |
| Administradores | Sin registro | Registro de Administradores en el MVCS (Tercera DCF) |
El Registro de Deudores, a cargo del Ministerio de Vivienda, dará acceso a la SBS para que la deuda se registre en su Central de Riesgos4.
Estado del reglamento. El Ministerio de Vivienda prepublicó un proyecto el 16 de julio de 2024 (RM 242-2024-VIVIENDA)5. Ese proyecto propone, entre otras cosas, reportar al Registro de Deudores a quien deba 3 o más cuotas ordinarias, sucesivas o no, o al menos 1 extraordinaria, e inscribir la carga con un acuerdo del 50 % de los porcentajes de participación6. En junio de 2025, el ministro de Vivienda estimó publicarlo entre setiembre y octubre de ese año7. No ocurrió. El 29 de julio de 2026, el Noveno Juzgado Especializado en lo Constitucional ordenó publicarlo en 30 días hábiles8. A la fecha de este artículo no hemos encontrado el reglamento publicado en El Peruano. Lo que dice el proyecto puede cambiar.
Sesiones virtuales hoy. Mientras no rija el DL 1568, el criterio registral posterior a la emergencia sanitaria exige que el reglamento interno admita las sesiones virtuales para inscribir sus acuerdos9. Si tu junta quiere reunirse por Zoom, primero modifica el reglamento interno.
Errores comunes
- Cobrar por partes iguales. Si el reglamento interno fija porcentajes, la cuota se calcula con ellos.
- Dejar votar a inhabilitados. Quien debe 3 o más cuotas ordinarias, o 1 extraordinaria, al momento de la convocatoria vota sin derecho. Eso expone el acuerdo a una impugnación.
- Convocar por WhatsApp sin constancia y sin agenda. Usa un medio que deje constancia de entrega y pon la agenda completa.
- No inscribir al presidente. Sin acta inscrita, la demanda de cobro se traba.
- Aplicar ya el DL 1568. Todavía no hay Registro de Deudores ni carga en la partida, porque el reglamento no ha salido.
Cómo llevar este control con Kasas360
- Calcula la cuota de mantenimiento de cada departamento con su porcentaje de participación, y la junta directiva la aprueba desde el celular antes de enviarla.
- Lleva un estado de cuenta por departamento con la deuda por antigüedad, para saber quién está inhabilitado antes de convocar.
- Avisa qué morosos calificarían para el Registro de Deudores del DL 1568, para tener el expediente listo cuando el registro funcione.
- Guarda el reglamento interno y las actas en Documentos, con permisos para todos, solo propietarios o la junta directiva.
- Envía la convocatoria como comunicado con confirmación de lectura.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado. Revisa también el reglamento interno de tu edificio.
Fuentes
- Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común — Congreso de la República (texto difundido por LP Pasión por el Derecho), publicada el 20 de julio de 1999. ↩
- Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157 — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (texto difundido por LP Pasión por el Derecho), publicado el 8 de noviembre de 2006. ↩
- ¿Debe cuotas de mantenimiento? El nuevo régimen podría registrar la deuda y afectar la partida del inmueble — Diario Oficial El Peruano, 10 de agosto de 2026. ↩
- Decreto Legislativo N° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal — Diario Oficial El Peruano, 28 de mayo de 2023. ↩
- Resolución Ministerial N° 242-2024-VIVIENDA, que dispone la publicación del proyecto de Reglamento del Decreto Legislativo N° 1568 — Diario Oficial El Peruano, 16 de julio de 2024. ↩
- Proyecto de Reglamento del Decreto Legislativo N° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (copia en el repositorio del Colegio de Arquitectos del Perú), julio de 2024. ↩
- Ley de propiedad horizontal: Ministerio de Vivienda precisa fecha para publicación del reglamento, ¿cuándo? — Gestión, 18 de junio de 2025. ↩
- Nuevas reglas de convivencia en edificios: estos son los cambios clave que se espera lograr con la Ley de Propiedad Horizontal — El Comercio, 17 de agosto de 2026. ↩
- El actual contexto jurídico de las sesiones virtuales de la junta de propietarios — Enfoque Derecho, 19 de diciembre de 2023. ↩