Novedades normativas para edificios y condominios en Perú (2024–2026)

En cada junta de propietarios alguien llega con una noticia: "ya salió la ley de los morosos", "ahora las asambleas pueden ser por Zoom", "prohibieron los Airbnb". Algunas son ciertas, otras son proyectos y otras son normas publicadas que todavía no rigen. Confundirlas tiene costo: un acuerdo mal tomado se impugna y un moroso mal reportado puede reclamar.

Revisamos las fuentes oficiales y la prensa seria de 2024 a octubre de 2026. Para cada novedad indicamos si es norma vigente, norma publicada pero no vigente, criterio judicial o proyecto de ley.

En resumen

• El DL 1568 (Registro de Deudores, carga en la partida, sesiones virtuales) sigue sin reglamento y, por eso, no rige.
• Ya rigen el nuevo reglamento de protección de datos (desde marzo de 2025), los cambios de SUNARP al reglamento interno (mayo de 2026) y la nueva remuneración mínima de S/ 1,230 (octubre de 2026).
• El alquiler turístico tipo Airbnb y las mascotas tienen proyectos de ley, no leyes.
• El reglamento de inspecciones de seguridad (ITSE) está en revisión.

1. Reglamento del DL 1568 y Registro de Deudores

Qué dice. El DL 1568 se publicó el 28 de mayo de 2023 y reemplazará el régimen de la Ley 27157. Hace de los recibos impagos títulos ejecutivos, permite inscribir una carga en la partida del departamento moroso y crea un Registro de Deudores a cargo del Ministerio de Vivienda, que dará a la SBS acceso al reporte para registrar la deuda en su Central de Riesgos. Rige 180 días calendario después de que se publique su reglamento¹. El proyecto de reglamento se prepublicó el 16 de julio de 2024². Propone reportar a quien deba 3 o más cuotas ordinarias, sucesivas o no, o al menos 1 extraordinaria, mediante un formato que se presentaría por mesa de partes del Ministerio³. En agosto de 2026 se informó que un juzgado constitucional ordenó al Ministerio publicar el reglamento en un plazo máximo de 30 días hábiles⁴. A la fecha no lo hemos encontrado publicado en El Peruano.

A quién afecta. A toda junta con morosos y a las administradoras que emiten los recibos.

Qué hacer. Hoy no se puede reportar a nadie, porque el registro todavía no existe. Lo que sí puedes hacer es ordenar la información que pedirá el formato del proyecto: partida registral de cada departamento, datos del deudor, periodos impagos y acta del acuerdo de la junta³. Tener inscrito al presidente sirve para ambas cosas.

2. Registro de Administradores de Edificaciones

Qué dice. El DL 1568 crea un Registro de Administradores de edificaciones y obliga a todo edificio a tener administrador. Si no lo hay, se presume que el presidente cumple esa función¹. El proyecto describe un registro facultativo, público y gratuito, con RUC, tiempo en el mercado y lista de edificios administrados³.

A quién afecta. A empresas administradoras y administradores independientes.

Qué hacer. Ten al día tu RUC, el objeto social de tu empresa y la lista de edificios con contrato vigente. Cuando el registro abra, inscribirte será rápido.

3. Sesiones virtuales de la junta

Qué dice. El DL 1568 permite sesiones presenciales o virtuales, pero todavía no rige¹. El proyecto de reglamento añade sesiones mixtas y voto por medios electrónicos³. Mientras tanto, después de la emergencia sanitaria el criterio registral es que las sesiones virtuales solo son válidas para inscribirse si el reglamento interno las prevé⁵.

A quién afecta. A juntas que quieren elegir presidente o tomar acuerdos inscribibles por Zoom o Meet.

Qué hacer. Si tu reglamento interno no las admite, haz presencial la sesión que elige o renueva al presidente. Si quieren usar sesiones virtuales, primero modifiquen el reglamento interno en una sesión presencial.

4. SUNARP simplifica modificaciones del reglamento interno

Qué dice. La Resolución 00059-2026-SUNARP/SN, publicada el 7 de mayo de 2026 y vigente desde el día siguiente, modificó el artículo 89 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Cuando un propietario acumula o divide departamentos y se reordenan los porcentajes, la modificación del reglamento interno puede otorgarla solo el presidente, si así lo establece el reglamento interno. Si este tiene una cláusula autoritativa, el propio propietario puede hacerlo con documento privado con firma certificada notarialmente, siempre que no afecte a las demás unidades⁶.

A quién afecta. A propietarios que unen o dividen departamentos y a juntas con reglamentos que no prevén estos casos.

Qué hacer. Revisa si tu reglamento interno tiene una cláusula autoritativa o faculta al presidente. Si no, evalúa incluirla en la próxima modificación.

5. Nuevo reglamento de protección de datos personales

Qué dice. El DS 016-2024-JUS aprobó el nuevo reglamento de la Ley 29733 y rige desde el 31 de marzo de 2025⁷. Entre otras cosas, crea la figura del oficial de datos personales para ciertos tratamientos y exige comunicar las brechas de seguridad a la autoridad dentro de las 48 horas⁸. Sobre cámaras y reconocimiento facial en edificios, Gestión explica que la junta sigue siendo responsable aunque contrate a una administradora o a un proveedor tecnológico, y que las grabaciones de videovigilancia se conservan, por regla general, entre 30 y 60 días hábiles⁹.

A quién afecta. A juntas con cámaras, control biométrico o bases de datos de residentes, y a las administradoras que manejan esos datos.

Qué hacer.

1. Coloca avisos visibles de videovigilancia.
2. Define por escrito quién accede a las grabaciones y por cuánto tiempo se guardan.
3. No publiques la lista de morosos con nombres en el ascensor ni en grupos abiertos.
4. Pide a tu administradora y a tus proveedores que precisen en el contrato cómo cuidan los datos.

6. Nueva remuneración mínima: S/ 1,230

Qué dice. El DS 015-2026-TR, publicado el 28 de setiembre de 2026, sube la remuneración mínima vital de S/ 1,130 a S/ 1,230 desde el 1 de octubre de 2026. Un segundo tramo de S/ 70 se fijará por decreto supremo en el primer semestre de 2027, hasta llegar a S/ 1,300¹⁰.

A quién afecta. A edificios con conserjes, personal de limpieza o vigilantes en planilla con sueldo mínimo, y a las empresas de servicios que les facturan.

Qué hacer. Recalcula el presupuesto. Ejemplo, edificio en San Miguel con 40 departamentos de igual participación y 3 trabajadores con sueldo mínimo:

• Aumento por trabajador: S/ 1,230 − S/ 1,130 = S/ 100 al mes
• Aumento total: S/ 100 × 3 = S/ 300 al mes, sin contar los beneficios que se calculan sobre el sueldo
• Impacto por departamento: S/ 300 ÷ 40 = S/ 7.50 al mes

Si contratas vigilancia o limpieza con una empresa, espera un pedido de reajuste y revisa qué dice tu contrato.

7. Alquiler temporal tipo Airbnb: todavía es proyecto

Qué dice. En marzo de 2025, la Comisión de Comercio Exterior y Turismo del Congreso aprobó un dictamen de los proyectos 09084 y 09362. El texto plantea una ley de arrendamiento turístico con inscripción obligatoria en un Registro Digital del Arrendamiento Turístico (REDAT)¹¹. No hemos encontrado que el Pleno lo haya aprobado ni que se haya publicado como ley. Sobre si la junta puede prohibir estos alquileres, un abogado consultado por Gestión sostuvo que una prohibición así afectaría el derecho de propiedad¹².

A quién afecta. A edificios con departamentos en plataformas de alquiler temporal.

Qué hacer. En lugar de prohibir, regula en el reglamento interno o en las normas de convivencia: registro de huéspedes, uso de áreas comunes, ruido y responsabilidad del propietario por daños.

8. Mascotas: lo que dijo el TC y un proyecto pendiente

Qué dice. En 2023, el Tribunal Constitucional declaró infundada una demanda contra la prohibición de mascotas de un condominio, porque la regla ya estaba vigente cuando el demandante compró (Exp. 00949-2022-PA/TC)¹³. En 2019, el mismo TC había considerado desproporcionada una prohibición en otro edificio (Exp. 01413-2017-PA/TC)¹⁴. En 2025 se presentó el Proyecto de Ley 12502/2025-CR, que prohibiría impedir la tenencia de perros en condominios y edificios y permitiría a la junta fijar reglas de convivencia, como correa en áreas comunes o recoger excretas¹⁵. Es solo un proyecto.

A quién afecta. A juntas que quieren prohibir o regular mascotas.

Qué hacer. Regula antes de prohibir: correa y bozal cuando corresponda, limpieza y horarios de áreas comunes. Si vas a cambiar el reglamento interno, consulta a un abogado.

9. ITSE: reglamento en revisión

Qué dice. La RM 173-2026-VIVIENDA, publicada el 23 de abril de 2026, creó un grupo de trabajo multisectorial para elaborar una propuesta de nuevo Reglamento de Inspecciones Técnicas de Seguridad en Edificaciones, que hoy es el DS 002-2018-PCM. El grupo tiene hasta 120 días calendario desde su instalación¹⁶.

A quién afecta. Sobre todo a los condominios con locales comerciales u otros espacios que requieren inspección de seguridad.

Qué hacer. Por ahora, nada nuevo. Cuando se publique un proyecto, revisa si cambia algo para tus áreas comunes o tus locales.

Errores comunes

1. Anunciar en la junta que "ya se puede reportar a Infocorp". El Registro de Deudores aún no opera.
2. Hacer virtual la elección del presidente sin respaldo en el reglamento interno. SUNARP puede observar la inscripción.
3. Pegar la lista de morosos con nombres completos. Exponer datos de los vecinos sin necesidad puede chocar con la Ley 29733. Informa la deuda al propio deudor y a la junta.
4. No ajustar el presupuesto tras subir el sueldo mínimo. El déficit sale después del fondo de reserva.
5. Prohibir Airbnb o mascotas "porque salió una ley". Hoy solo hay proyectos y sentencias de casos concretos.

Cómo llevar este control con Kasas360

• Estado de cuenta por departamento con deuda por antigüedad y aviso de los morosos que calificarían para el Registro de Deudores del DL 1568.
• Presupuesto aprobado por rubro, con aviso cuando el gasto en personal o servicios lo excede.
• Reglamento interno, actas y contratos en Documentos, con permisos para todos, solo propietarios o la junta directiva.
• Comunicados con confirmación de lectura para convocatorias y nuevas normas de convivencia.
• Cada cambio queda registrado con nombre y fecha.

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Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado. Revisa también el reglamento interno de tu edificio.